2014年3月27日星期四

TITIJYA

产(22):帝亿成功置地【】,积善『成』德



2001年成立至今已经有13年历史的帝亿成功置地(TITIJYA,5239,主板產业股)在上市前,其实在很多场合我都有察觉到它,比如林公子的豪门 婚宴,就拍了一张不少有头有脸有实力的大人物【很遗憾,我在网络上找不到相关新闻了】,席上主人翁更是一口气就捐了250万令吉给7个福利组织、乡团代表 和华校。

拉菲兹(右起) 将帝亿成功置地招股书移交予林顺平、林保亿及林贝芳。
帝亿成功置地首次公开募股推介礼的嘉宾,除了董事经理丹斯里林顺平、执行董事林贝芳、安联投行总执行长拉菲兹拉西迪、独立非执行董事陈劲璁、非独立执行主 席丹斯里哈斯敏、非独立非执行董事拿督万阿末、独立非执行董事拿督庄祷融,以及ISY控股主席丹斯里赛尤索夫之外,杨忠礼机构(YTL,4677,主板贸 服股)创办人丹斯里杨忠礼、华总会长丹斯里方天兴及华总永久名誉会长丹斯里林玉唐等人,亦出席推捧场。

林貝芳(左起)、林保億、林順平、楊忠禮、方天興及林玉唐,出席帝億成功置地招股書推介禮。
丹斯里(Tan Sri),马拉西亚联邦勋衔,是继“敦”之后第二高封衔,与拿督斯里是平等荣誉,全国只可以有325人拥有此名衔。

能够建立这样的人脉,相信丹斯里林顺平本身确实是个有料的人。

他是一位小学还没有毕业的寒门子弟,曾经在巴刹的豆芽摊当童工,也曾在建筑工地挣取一天7令吉的工资。

17岁时,林顺平就转到建筑工地工作,由于肯吃苦,对工程细心负责,22岁时成了年轻的“包工头”,过后升任承包商。
在28岁那年,他大胆地接了一项没有竞争性的发展工程,那是在海拔1500米的马来西亚福隆港高原建度假村,羊肠小道,连车都上不去,可是他还是接下了工程,最终赚取了人生的第一桶金。
之后,他开始进入产业界,成为小型发展商。

就像许多成功的故事一样,林顺平的成功也不是一帆风顺的。但是如何面对危机、逆境成为决定成败的试金石。

在1997年亚洲金融危机爆发后,东南亚市场萎靡不振,很多商人都纷纷退出市场,林顺平却以其富有战略性的眼光,选择了“进攻”,一举买下了巴生谷多处黄金地段。

于是,他在经济风暴的逆境中闯出一条血路,危机过后,他开始在首都的地产界初展脚,最后逐渐演变成今时今日的帝亿成功置地。

于2013年11月27日成为年度最后第二支新股上市的帝亿成功置地,首日上市大马交易所,开市就猛涨30仙。
在首次公开发股计划下,帝亿置地成功集团公开发售8170万股股票,集资1亿2260万令吉。

而通过IPO所筹得的资金,其中4950万令吉,將作为公司的营运资本;另1500万令吉將用来偿还银行借款;3000万令吉將作为购买地库用途;剩余的资金为上市成本。

集团架构:



帝亿置地成功集团目前拥有大约467.1英亩的地库,主要是集中在八打灵和巴生一带(包括巴生谷),等同发展总值是48亿7000万令吉,并且将会为公司带来可观的贡献指导2017或2018年。
帝亿置地成功集团已经完成的发展计划的总发展价值为11亿4000万令吉,目前正进行中的发展计划,总发展价值预计为10亿8000万令吉。
未进账销售则有大约5亿令吉。
迄今,帝亿置地成功集团已完成了多项房屋及商业产业计划,如在梳邦再也的e-tiara服务公寓(Titijaya在梳邦再也的首项产业计划)、Casa Tiara服务公寓及Tiara Square商业中心以及在巴生的Klang Sentral、Mutiara Point商业中心和Harbour Point商业中心等。

总共完成3000产业单位,都属于热卖,除了梳邦再也的一座零售商场及公寓外,认购率都在95%以上。
帝亿置地成功集团目前正在寻找机会扩大其產业发展活动,以確保其营业额及净利持续成长。
正在进行中的发展项目有:
1. 梳邦再也Parkhomes公寓
发展总值:1亿6808万令吉
面积:101,095平方尺
工程期:2011-2014

2. 括加埔英达的Zone创新工业园(Zone Innovation Park)
发展总值:1亿5951万令吉
面积:1,341,648平方尺
工程期:2011-2016


3. 巴生 The Gallery @ Klang 三层楼商店及办公室

发展总值:1亿3736万令吉
面积:172,891平方尺
工程期:2011-2014


4. 蒲种3元素商店、办公楼及公寓(3 Elements)

发展总值:4亿9900万令吉
面积:262,962平方尺
工程期:2011-2016

5. 实达阿南工业园 (Seri Alam Industrial Park)
发展总值:2亿1840万令吉
面积:7,919,208平方尺
工程期:2011-2014
上述几项工程截至2013年9月的进展和认购率如下:
即将展开的7个发展项目有:
1. 实达阿南工业园 (Seri Alam Industrial Park)后续工程
发展总值:2亿0407万令吉
面积:7,919,208平方尺
工程期:2015-2020


2. 莎阿南Trio综合发展(Trio)

发展总值:15亿1203万令吉
面积:701,953平方尺
工程期:2014-2020


3. 乌鲁鹅麦 Richwood @ Embun Kemensah高尚住宅区

发展总值:2亿1437万令吉
面积:641,203平方尺
工程期:2013-2017


4. 阿拉白沙罗(Ara Damansara)H2O综合发展
发展总值:5亿7212万令吉
面积:263,059平方尺
工程期:2014-2018

5. 加埔英达的Zone创新工业园(Zone Innovation Park)后续工程

发展总值:6920万令吉
面积:479,596平方尺
工程期:2014-2018
6. Mutiara Point商业园
发展总值:2745万令吉
面积:99,301平方尺
工程期:2014-2017
7. 巴生中环商业中心(Klang Sentral Commercial Centre)
发展总值:7亿0000万令吉
面积:526,226平方尺
工程期:2015-2021
帝亿置地成功集团在发展每个产业计划时,都尽量把比较创新的元素注入,让每个产业项目都有着本身独特的代表性。
阿拉白沙罗(Ara Damansara)H2O综合发展项目,就是以“水”为设计概念。
在实达阿南工业园和加埔英达的Zone创新工业园这两项工程竣工后,帝亿置地成功集团就能完成发展3种物业类型的优良记录壮举,即:住宅、商业及工业。


虽然首项发展计划来自于彭亨州(福隆港),然而巴生才是个起跑点,在巴生巨大的蜕变过程中,帝亿置地成功集团参与其盛,并扮演着重要的角色。

除了雪隆一带,帝亿置地成功集团也在登嘉楼、森美兰和吉兰丹寻求收购合適地皮,以便将业务扩张到马来西亚的其他地区。
在招股说明书内,有看到一个有待考证但却蛮吸引人的数据,那就是帝亿置地成功集团在2013财政年度的净利赚幅达到27%,一般中小型产业发展公司的平均赚幅是大概16%。
之前5年,帝亿置地成功集团的净利赚幅是18%。
能够维持如此高的赚幅,主要是土地的成本(占总发展成本的6%)低、以创新的元素作为设计概念为产业售卖价格增值、当然也包括巴生物业过去两年大幅度上扬的因素。
有鉴于此,帝亿置地成功集团不管是在营业额还是净利,都取得不错的5年复合年增长率,分别为34.8%及29.2%。

帝亿置地成功集团在2013年6月初完成Epoch房地产公司收购案,在收购了这家公司为阿拉白沙罗(Ara Damansara)H2O房产计划发展公司后,负债比例一度攀升到0.78。

上市后,9.83%或2430万令吉将预先用作偿还Epoch房地产公司的股东,此举,负债比例也随之降至0.44倍,财务上算是健全。

帝亿置地成功集团也制定了30%股息派发率,在2014及2015财政年,股价有能力派发7.5-8.6仙的股息,以当前1.91令吉的股价计算,周息率大概是3.9%及4.5%。

对一些投资者来说,或许已经没有多大吸引力了,除非日后帝亿置地成功集团能够创造佳绩,以便能够派发更多的股息。
此图由VinSon Wong提供
目前还值不值得投资房地产,又或者是产业股,见仁见智,公说公有理,婆说婆有理,我个人却倾向相信数据。
当然,有些事项,我们还是需要留意一下:
1. 莎阿南Trio综合发展
这项总值15亿的发展项目,然而帝亿置地成功集团打算将一半的物业收归已有,以作产业投资。此举将会影响其营业额,不过日后却能带来持续且稳定性的收入【先决条件是,要有租户】。
2. 发展商承担利息计划
政府提呈的2014年财政预算案中宣布,从2014年1月1日起,禁止发展商为购屋者提供发展商承担利息计划(developer interest bearing scheme,简称DIBS)。

所谓你有张良计、我有过墙梯。

面对政府如此高调打压,一些发展商于是迫不急待地赶忙推出创新优惠,推出类似DIBS的发展商利息补贴计划(developer interest subsidy scheme,简称DISS)。

这个新构思可以说是游走灰色地带,借以纾缓购屋者,尤其是首次购屋者的房贷压力,继续提高犹正热络的超高买气。

而与DIBS稍微不同的是,DISS是购屋者在签署买卖合约之后,发展商在工程兴建期间,每月退还部分款项予购屋者,作为银行房贷的利息补贴。

至于帝亿置地成功集团会不会在灰色地带游走,也是重点之一。
3. 产业盈利税

2010年重新实行征收产业盈利税以来,这已是继2012年公布《2013年财政预算案》后,政府第三次调高产业盈利税。

产业盈利税曾于2010年前废除,以刺激当时处于低迷的产业买卖交易。之后,为了抑制产业过热现象与投机活动,才于2010年重新实行。

为了进一步遏制产业投机活动,政府在2014年度财政预算案,再度推出系列打房措施,其中包括调高产业盈利税(RPGT)。

虽然打房措施不可能调整到我国房产价格,但却有助稳定价格走势,对发展商的冲击多少是存在的。

关于这,取决于消费者多过帝亿置地成功集团,要买要投资要长期持有的,还是一样会买。而且早买也总好过迟买。

产业盈利税计算法:
4. 提高非大马人购买房产的门槛

帝亿置地成功集团的一些发展项目是属于高档型的,然而提高外国人的置业门槛,只可以购买价值100万令吉以上的产业限制条款,对有意在马来西亚置业、投资的外国人来说,按理应该也是微不足道的。

根据统计数字显示,大多外国人在马来西亚,尤其是雪隆、槟城、新山等大城市置业及投资的产业,也绝大多数都是价值100万令吉以上的高档产业,如高级公寓、独栋洋楼、半独立洋房等。

而提高外国人的置业门槛,也无异告诉外国人,你所投资的价位低于100万令吉的产业变相增值了。若你还想在马来西亚置业及投资的话,脚步真的要加快了,趁现在还来得及。

对发展商来说,或许这也正是一个开发更多价值逾100万令吉以上产业,或通过种种产业包装如扩大建筑面积、提升设备、社区建设、产品品质与附加价值等的契机,以吸引更多的外国投资者置业投资。
5. 消费税

2015年4月起,政府将实行6%消费税(GST),虽然政府宣布住宅产业将豁免消费税,但这不包括商业与工业类型产业,以及土地交易、建筑材料等。
帝亿置地成功集团和其他业者,无一幸免,因此多少是会受到影响。

6. 净利赚幅

帝亿置地成功集团27%的净利赚幅,在地价、土地转换价、建筑材料及劳工成本飙涨的情况下,相信要继续维持下去已经不是一件容易的事了。

7. 可赎回可转换优先股(RCPS)
帝亿置地成功集团有着1亿股发售价50仙的可赎回可转换优先股(RCPS),有关的转换是以3:1的比率进行。
虽然有每年只可转换2000万股的限制,不过这绝对会稀释每股净利。
在帝亿置地成功集团逐渐扩大规模、发展更大型的产业,甚至计划往更多市场发展之际,林顺平也已经逐渐将公司的业务运作交由其子女打理。

目前,林顺平的女儿林贝芳和儿子林保亿,已经分别在帝亿置地成功集团担任董事和总执行长职位。

接下来,帝亿置地成功集团的发展,特别是未来寻机朝向国际化,也许就要靠这两个姐弟了。

林顺平在马来西亚对慈善事业的贡献更是不胜枚举,他本人更是将30%的时间都投入进公益事业,目前是世界林氏宗亲总会副理事长,马来西亚林氏宗亲总会执行顾问,大马华裔妇女创业转型基金发起人兼顾问。
相信是其积善成德的缘故,因此人缘特别好。
帝亿成功置地首次公开募股推介礼,基于杨忠礼的出席引来媒体关注,当询问同属房地产发展的杨忠礼置地(YTLLAND,2577,主要板房产),会否与帝亿成功置地进行联营计划?

林保亿回应说:

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