找不到输的理由

2014年3月12日星期三

产（5）：丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

成隆机构【Dijacor，5401，主板产业股】从2013年5月28日起在马交所的名称正式易为“丽阳机构”【Tropicana Corporation Bhd】。

该公司的股名改为“TROP”，股票编号则保持不变。

成隆机构之前的英文名是DI"JAYA"，难免会让人连想到成功集团【BER"JAYA"】。

这两家公司，确实有联系关系。

成功集团的创办人丹斯里陈志远，正是成隆机构创办人丹斯里陈志成的哥哥。

很多人都以为我是这家公司的创办人，其实不然，只是碰巧同名同姓而已。

也因为这样，很多朋友喜欢在网上拿丹斯里陈志成在丽阳机构的企业动向来恶搞我。

个人曾在一个画展见过丹斯里陈志成，彬彬有礼，说话很小声。

我在想，我有他万分之一，就已经很好了。

言归正传，2013年第一季度：

截至2013年3月31日，握有现金和约当现金共2亿9294万令吉，借贷为18亿5105万7千令吉。

來自营运活动现金流量为流出9465万令吉，而投资活动现金流量则是流入1亿561万2千令吉【因为售卖投资产业】。

自由现金流量为1096万2千令吉，占税后净利25.9%。

刚结束的2012年财政年，通过派发6.4仙需扣税股息。

目前股价：RM 1.89

周息率：3.4%

下图显示了丽阳机构过去11年的营业额和每股净利。

营业额逐年攀升。

每股净利方面，很稳定，而在2012年，大飙升。

下图显示过去8个季度的营业额和归股东净利。

可以看出，最近4个季度，营业额不断在上扬。

下图显示了过去8个季度的每股净利。

下图显示了过去8个季度的营业额和归股东净利增长率。

丽阳机构将在今年推荐30亿令吉的房屋发展项目。

以下为丽阳机构的已售但未收到款项【unbilled sales】

30/6/2011 ～ 4.50亿令吉；
30/9/2011 ～ 4.73亿令吉；
31/12/2011 ～ 5.38亿令吉；
31/3/2012 ～ 5.96亿令吉；
30/6/2012 ～ 6.36亿令吉；
30/9/2012 ～ 7.33亿令吉；
31/12/2012 ～ 9.51亿令吉；

最新一个季度，31/3/2013 ～ 11.00亿令吉。

丽阳机构的房地产主要锁定在三个策略性地点，即：柔佛、槟城及巴生谷。

根据2012年年报，丽阳机构目前总共占地2000英亩，总发展值为700亿令吉。

丽阳机构最近私下配售的发售价定为1.78令吉，并取得超额认购2.6倍，和去年附加股认购率只有72%比简直天渊之别，充份显示出市场和小股东看好其未来前景。

上述8631万新股【相等于10%股权】的1.78令吉发售价，是根据截至5月28日的5个交易天平均价1.9752令吉的9.88%折扣。

上述私下配股主要是配给本地和外国投资机构。

在过去，丽阳机构的股东名单中，从来没有显耀的投资机构。

这项私下配股，共筹获1亿5360万令吉。

丽阳机构于2013年6月5日，第一次回购700万自家股票；6月6日，再次回购180万股，6月7日，再次回购118万1800股。

目前库存股占1.047%。

2013年6月3日，创办人也以1.78令吉的价格，出售1890万股份给一家官联投资机构。

传言雇员公积金局【EPF】是该买主。

日前丽阳机构以1亿1610万令吉现金，脱售约6.41英亩商务土地予马化置地【MulphaL，7889，主板产业股】独资子公司———Mayfair创投私人有限公司。

上述每平方尺约416令吉的脱售价属合理价位，而此交易更与该公司释放地库价值和强化资产负债表的策略一致。

此交易料于今年第四季完成，丽阳机构估计从中取得8700万令吉净回酬；上述土地坐落于“丽阳高尔夫球度假村”（Tropicana Golf&Country Resort）。

根据现有9490万股股本（每股面值1令吉）计算，脱售该土地将让丽阳机构截至今年12月31日止财年的每股盈利增加9.1仙。

想多了解丽阳机构，不妨阅读以下这两篇文章。

玉楼金阙：2013 主题选股 ( 3 )——丽阳机构●陈金阙

玉楼金阙：丽阳机构今年动作频频●陈金阙

下图显示，卖盘还是很重，虽然每股净值2.54令吉。

上图显示，对比两个龙头老大：SPSETIA和UEMLAND，这段时间丽阳机构的表现确实更胜一筹。

目前市值17亿令吉【SPSETIA和UEMLAND分别是83亿和138亿令吉】，丽阳机构着手3年内提高至30亿令吉。

这个新闻，不妨看看：

传再度祭出打房措施　马星吁政府考量业者意见

产（6）：丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

丽阳机构着手3年内提高至30亿令吉，如果真的能够做到的话，将有机会成为马来西亚的产业股王之一。

别人或许会笑丽阳机构太疯狂，但是丽阳机构可能也会笑他人看不透。

一年前，丽阳机构的市值约有5亿，还挤不进10亿令吉俱乐部呢！

想了解丽阳机构最新一个季度的表现，可以参考下文：

丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

丽阳机构【TROP，5401，主板产业股】最近私下配股10%才售价1.78令吉而已，转个身却以1.90令吉回购股票，董事局到底是在打甚么算盘？

丽阳机构在2013年6月5日，第一次回购自身的股票，然后就好像欲拔不能那样。

从2013年6月5日至2013年6月19日，除了6月14日【青色箭头所指】，每天都回购股票。

目前，已经回购了16,346,800张股票，总共用了公司30,725,604.16令吉，平均1.88令吉。

私下配8631万新股【相等于10%股权】，以1.78令吉发售价，共筹获1亿5363万1千8百令吉。

私下配新股所筹获的资金，20%已经用在回购自身股票。

1.88令吉减去1.78令吉，再乘以16,346,800张股票

= 163万4680令吉。

说多不多【可能还会陆续有来呢】，说少不少。

认购私下配股的那个，无端端就这样从中受惠了。

有个米商，把一袋的米以1.78令吉卖出去，然后再以1.77至1.93令吉买回。

这种亏本生意，我想来想去，想不到有什么原因要这样做，除非是那个米商的米仓满了。

或许你会觉得这个世界上，不会有这么笨的商人的。

可是，我要告诉你哦，确实是有。

当然，拿米换番薯只是一个比喻，现在“好”的番薯也不便宜哩。

分分钟钟，番薯比米还值钱。

补充：

丽阳动作频频，很多投资者都混淆了。

创办人丹斯里陈志成折价每股1.78令吉脱售2.2%股票给雇员公积金局，跟私下配股是分开的个案，虽然两者同样是以1.78令吉做为价格。

下图显示的是私下配股。

这个新闻，不妨看看：

传再度祭出打房措施　马星吁政府考量业者意见

产（8）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (1)

陈志成与丽阳机构【Tan Sri Dato’ Tan Chee Sing & Trop】

关于陈志成

我写过这篇文章：2.08令吉的饼干：伦敦食品【LONBISC】

当中的重点是，伦敦食品的股价0.695令吉，然而其每股净值却达2.08令吉。

感觉上，就像你拿买梳打饼的钱，买到Mark & Spencer来吃那样。

丽阳机构，最新的季报显示，每股净值2.54令吉。

目前的股价1.92令吉。

价值型投资者会发现，这简直就是拿买组屋的价钱去买公寓【切记：这绝对不是构成买入此股的唯一因素】。

是不是有点类似伦敦食品？

关于丽阳机构：

丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

产业发展【Property Development】

根据公司网页的资料显示，丽阳机构【TROP】将产业发展业务地理环境分成四个区域：

1. 北马；

2. 中马；

3. 南马；

4. 东马。

北马：

已经竣工的发展计划：

1。 Aston Villa【难道老板喜欢看英超？阿斯顿维拉队（Aston Villa）】 linked houses, semi-dees and shop offices, Bukit Mertajam, Penang；

2。10 Island Resort condominiums, Batu Ferringhi, Penang.

目前正在进行的发展计划：

2013年推介的三项计划：

- 槟州世界城【Penang World City】

和玮力集团【IVORY】以每方尺240令吉，向槟城州政府标得在大桥一带的峇央珍珠地段。

将联手打造总发展值达100亿令吉的“槟州世界城”大型综合发展计划。

占地41.5公顷，发展项目计有购物广场、商务套房、高级豪华公寓、服务式公寓、商业大楼、酒店、海滨娱乐城、海滨别墅，以及开放式商场大道，堪称该集团投资金额最大的工程。

槟城世界城估计费时15年发展，首期兴建4座共管式公寓，共907个单位，销售价值约6亿1000万令吉，每方尺售价由678至834令吉不等。

工程以联营形式进行，玮力产业集团与丽阳机构分别持有45%及55%股权。

- Tropicana Bay Residences, Penang WorldCity

类型：公寓

单位：1268

面积：455 - 1945平方尺

售价：415,900令吉

发展期：4年

进展：建筑计划目前正在开发和等待定案

- Tropicana 218 Macalister, Penang

类型：酒店，商务套房及服务式公寓

占地：2.09英亩

总发展值：2.94亿令吉

单位：208间酒店，211间商务套房及88间服务式公寓

售价：662,800令吉

为期：4年

上图的数据，还没有把最新的Tropicana Bay Residences, Penang WorldCity纳入。

产（9）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (2)

【续】丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (1)

关于丽阳机构的旧文章：

丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

中马：

已经竣工的发展计划如下：

正在进行中的发展计划【根据网上资料显示】：

1. W Kuala Lumpur Hotel and The Residences - 结构工程已完成57%

开放注册

类型：酒店和住宅

单位：150间酒店及353间住宅

占地：1.28英亩

工程：4年

2. Tropicana Grande condominiums - 工程已91％完成

类型：高级公寓

单位：64【Block A】、67【Block B】、129【Block C】、68【Block D】

工程：3年

价格：2百万令吉起

认购率：68%

3. Tropicana Avenue

a. Tropicana Avenue office suites and retail shops - 结构工程已完成33%

类型：零售店、商务套房

单位：62、210

工程：3年半

价格：473,900令吉起

认购率：25%/8%

b. Tropicana Avenue serviced apartments - 结构工程已完成33%

类型：服务式公寓

单位：453

工程：3年半

价格：582,000令吉起

认购率：82%

4. Link Villas linked houses - 竣工

类型：3层楼排屋

单位：16

价格：1百90万令吉起

5. Pool Villas semi-dees - 竣工

价格：4百20万令吉起

6. Golf Villas - 刚完成打桩

类型：三层楼独立式洋房

单位：12

工程：2年

价格：4百80万令吉起

7. Grand Villas bungalows - 竣工

价格：5百30万令吉起

8. Tropicana Gardens

类型：服务式公寓、两层半店铺、办公楼、酒店、SOHO、商场等

工程：4年

a. Tropicana Gardens - Phase 1 (Arnica Residence) - 结构工程已完成37%

单位：336

价格：445,000令吉起

认购率：92%

b. Tropicana Gardens - Phase 2 (Bayberry Residence) - - 结构工程已完成37%

单位：413

价格：717,000令吉起

认购率：80%

9. Tropicana Metropark

价格：512,000令吉起

这项发展计划占地35.6公顷，净楼层面积则有74万3000平方米，将提供各式住宅、办公楼、零售、购物商场、四至五星级酒店、娱乐设施和医疗中心。

也将斥资1亿5000万令吉建设连接联邦大道的高架天桥，以提高这项发展计划的交通便捷。

高架天桥工程将在明年开展，预计于2016年竣工。

另一方面，梳邦再也市议会正与大马铁道公司【KTM】协商，有意将附近的峇都知甲【Batu Tiga】火车站迁移至Tropicana Metropark范围内。

发展总值达3亿6000万令吉的Pandora服务式公寓项目，将提供627个拥有3种不同设计的公寓单位，分别为单间公寓、2房及3房公寓，建筑面积介于600至1200平方尺，价格从每平方尺840令吉起跳。

10. Tropicana Cheras

类型：三层楼独立式洋房、三层楼半独立式、三层楼排屋

单位：7、66、85

工程：2年

a. Tropicana Cheras - Phase 1 Zero-lot & Semi-D - 建筑工程已完成65％

价格：1百50万令吉起

认购率：97%

b. Tropicana Cheras - Phase 2 Link Villas - 建筑工程已完成65％

价格：966,000令吉起

上图数据乃截至2013年4月份，在等待管理层发布最新数据。

即将进行的计划：

- Tropicana International School

- Tropicana Heights, Kajang

产（10）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (3)

【续】:

丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (1)

丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (2)

关于丽阳机构：

丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

南马：

依斯干达特区成形

林刚河百忍成金

依斯干达特区整体设计图，共分成5大区域，由不同的财团和企业着手发展，例如努莎再也【Nusajaya】就有国库控股【Khazanah】旗下依斯干达投资机构【IIB】负责。

即将进行的计划：

- Tropicana Danga Bay

占地：37英亩

类型：住宅、商店、办公室综合区

单位：112

价格：995,600令吉起

工程：完成打桩工程

认购率：98%

- Capri Residences, Tropicana Danga Bay

类型：服务式公寓·

单位：396

价格：738,000令吉起

- Tropez Residences, Tropicana Danga Bay

类型：服务式公寓·

单位：1149

价格：306,900令吉起

工程：40%

- Oasis, Tropicana Danga Cove

类型：三层楼商店

单位：112

价格：995,600令吉

工程：完成打桩

认购率：90%

丽阳机构在依斯干达特区地段占地329英亩。

上图的数据，截至2013年3月。最新数据仍需管理层提供。

东马：

即将进行的计划：

- Residences at Tropicana Landmark, Bundusan, Kota Kinabalu, Sabah

这是丽阳机构首次在东马推介的产业计划。

丽阳机构近期分别在亚庇的1Borneo广场和“居博”房地产投资展【PIHex】展示此项产业计划时，取得良好的市场兴趣和反应，并在特别预览活动内达致50%认购率。

这项发展总值【GDV】达1亿100万令吉的豪华高楼住宅发展计划，位于亚庇的Bundusan，占地1.31英亩，属有期地契。

从这19层楼的高级公寓，可欣赏到神山和沙巴高尔夫球度假村的美景。

Tropicana Landmark预计于明年第三季竣工，目前已完成超过30%建筑工程。

此外，超低密集度，也是Tropicana Landmark的特点之一；此公寓仅包含149单位，即从第6楼至第19楼，每单位面积介于1214至2753平方尺。

除了在亚庇PIHex的巡回展，丽阳机构也于7月12至14日，在斗湖Promenade酒店举办的斗湖PIHex展示Tropicana Landmark。

产（11）：丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (4)

【续】:

丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (1)

丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (2)

丽阳机构【TROP】，三“阳”开泰 (3)

关于丽阳机构：

丽“阳”机构”【TROP】，艳“阳”当空

丽阳机构【TROP】，拿米换番薯

除了产业发展之外，丽阳机构的另一项业务是投资产业。

投资产业【Investment Properties】

现有及进行中的投资产业的净租面积和持有比率。

Tropicana City Mall的出租率，几乎达到100%。

其他为丽阳机构赚钱租金的投资产业，如下：

财务架构

丽阳机构最新的季报显示，每股净值2.54令吉。

不过很多精明的投资者仍然会裹足不前。

因为丽阳机构的债务奇高务必。

截至2013年3月31日：

总债务： 18亿5105万7千令吉

现金与约当现金： 2亿4745万3千令吉

股东权益： 21亿7449万4千令吉

股本： 951,156,000

每股净现金：- 1.69令吉

长期负债比率 = 长期负债 / 股东权益

= 1,785,064/2,174,494

= 0.83

负债比率= 【负债总额 ÷ 股东权益】×100%
负债总额 = 短期负债 + 长期负债

= (576,969 + 1,785,064)/2,174,494

= 1.09

其实丽阳机构早也察觉了这个问题，并已经按部就班的释放地库价值和强化资产负债表。

2013年6月6日，以1亿1610万令吉现金，脱售约6.41英亩商务土地予马化置地【MulphaL，7889，主板产业股】独资子公司———Mayfair创投私人有限公司。

此脱售不但能立即提高现财年的盈利，从中所筹集的现金也减轻借贷的压力。

上述土地坐落于“丽阳高尔夫球度假村”【Tropicana Golf&Country Resort】，此交易料于今年第四季完成，估计可从中取得8700万令吉净回酬；

根据现有9490万股股本（每股面值1令吉）计算，脱售该土地将让丽阳机构截至今年12月31日止财年的每股盈利增加9.1仙。

倘若一切顺利，丽阳机构有机会转换出大概22亿589万6千令吉的现金，并且变成一间净现金公司。

2012年：