Author: Tan KW | Publish date: Sun, 8 Feb 2015, 09:32 PM
2015-02-08 19:02
儘管產業市場需求已趨低迷，不過具有競爭力與推出可負擔得起產業的順利實業（KSL，5038，主板產業組），看好下個財政年仍可持續成長，且有信心締造另一個紀錄年；該公司繼續放眼10億令吉銷售目標，並可從具競爭性的成本中獲取高賺益。
- 邱華成：順利實業對產業需求仍滿懷信心，主要是所建房屋住宅都在負擔得起範圍內。（圖：星洲日報）
執行主席邱華成接受訪問時指出，該公司對產業需求仍滿懷信心，主要是所建房屋住宅都在負擔得起範圍內，過去銷售紀錄輝煌，不僅獲國人鍾愛，也獲新加坡、香港乃至中國人熱烈購買；將在下兩個財政年推出60億令吉產業計劃。
內部承包商承建
成本省30%
成本省30%
他相信順利實業的產業發展產品抗跌性強，除了價格在負擔範圍內是一大優勢；另一點是有關屋業計劃皆由內部承包商承建，加上很多發展產業的地皮早年購下，因此毛利潤皆在50%左右，為市場上最高者。
他預計基於上述種種因素驅動，業績也可能因此創新高，並且認為上述誘人利潤可以持續。
他表示，處於這樣的優勢中讓公司攻守皆備，即使市場趨軟，只要能達銷售一半，便可盈虧打平，處於無往不利格局。
他說，由內部承包商承建，成本至少可以節省20至30%，可獲比較永續的建築素質則不在話下。
循環收入
放眼5年增30%
放眼5年增30%
該公司也涉產業投資方面，也建購物商場與酒店，公司的另一策略是藉這些商產的出租獲穩定再循環收入，目前循環收入佔營業額的20%，3至5年內放眼增長至30%。
他說，投資產業業務中目前有一座購物商場KSL City，一旦兩座商場營運後，預計營業額與盈利均可倍增。
最新計劃是在巴生建購物商場和酒店，把柔佛的商場概念沿用至巴生。他相信巴生的商場將很旺，主要是週邊人流很旺。預計巴生購物商場一年後動工，3至4年後可竣工與營運。
商場租金仍有上升空間
談到柔佛購物商場出租費率與同儕比較，他說，其出租費率平均每平方英尺11.50令吉，相比同儕18至20令吉之間，因此仍有上升的空間，而其營運成本固定在一個水平內。
“柔佛購物商場戲院的費率則為每平方英尺20令吉，餐飲業則以盈利分享方式出租，視何者為高。”
他說，最新趨勢顯示，馬幣走疲，也吸引大批獅城客到柔佛旅遊觀光或購物。
他披露，目前其投資產業的購物商場出租率達95%，而酒店的入住率也達75%。他說，酒店與購物商場屬於互補性質，配合良好。
產業發展為其核心盈利貢獻者，同時佔2013財政年營業額的8O%，其餘20%來自投資產業的租金收入與酒店營運業務。
消費稅無阻置產
邱華成說，以酒店營運來說，以往實施6%銷售與服務稅，這些賦稅均不可回扣，而實施消費稅後酒店營運可獲進項回扣，兩種情況相比，實施消費稅後約可獲2至3%淨收益。
消費稅後
可獲3%淨收益
可獲3%淨收益
“至於在住宅產業發展計劃方面，首幾期推展計劃通常都定價較低吸引買氣，而且為吸納消費稅定作稍微調整而定售價高2至3%。”
他指出，以20至30年攤還期釋放這2至3%的漲幅，這就顯得微不足道了，購屋者心裡都會盤算罷。
詢及產業需求是否放緩，他以過去2年為例說，兩年來柔佛產業上漲三至四成，土地成本也上漲，然而仍有很多人對購買產業趨之若鶩。因此，他認為這6%的消費稅根本阻遏不了他們擁有產業的決心。
產業計劃皆可負擔
談到購屋者銀行貸款不獲批准之情況，他說，基於公司所推出的產業計劃皆屬可負擔得起範疇內，介於50萬至60萬令吉，因此銀行一般對批准貸款較寬鬆，購其產業而不獲銀行批准貸款者僅佔5至10%，遠低於大馬房地產發展商會（REHDA）平均的40%。
他說，政府限制外國人購買國內產業措施，規定外國人只可購買100萬令吉或以上之產業，這導致外國購買旗下產業微跌；目前購買其產業者的外國人達10至15%；主要為新加坡人，也有少數中國人與香港人。
10億銷售有信心達標
邱華成指出，下個財政年放眼10億令吉銷售目標，有信心可以達致。
“過去5至10年，每年皆大幅成長，尤其今年首9個月更創成長新紀錄。”
從營業額看，2009年1億8千萬令吉，2013年飆至5億4千萬令吉，這個財政年首9個月已達5億2千萬令吉。
“以新銷售而言，上財政年獲10億令吉銷售，今年截至9個月已獲7億令吉，相信這可以持續。”
即使產業發展已放緩，然而順利實業還是正面看待市場，主要推出之產業多為50萬至60萬令吉之可負擔售價。
擁2100英畝地庫
多數位於柔特區
多數位於柔特區
他說，順利實業總共有2千100英畝地庫，這些地庫可持續發展20年；80%座落在柔佛新山、昔加末、麻坡、居鑾、豐盛港等一帶，靠近新山策略地點的地庫料發展公寓與產業或酒店，可獲高發展值。大部份地庫，位於高成長的依斯干達發展區內。
他指出，預計很多新加坡資金將投資於依斯干達發展區，料順利實業也可從其強勁品牌間接從產業市場中得利，因為很多旗艦計劃坐落特別範圍內。
將推出60億產業計劃
他披露，在下兩個財政年，將推出總發展值達60億令吉之產業計劃，這些計劃可持續3至4年，即平均每年超越10億至15億令吉水平。
他說，推出的有地產業計劃集中在新山週邊城鎮，如昔加末、居鑾、麻坡等地；至於新山等首要地段，則將建高樓公寓，以商產與住宅混合發展。
在巴生，一個正待推展的大型發展計劃CANARY GARDEN@BANDAR BESTARI，總面積達450英畝，總發展值達100億令吉，將分5階段進行，將推出綜合性（商業結合住宅）產業，是公司未來盈利增長動力。
該發展計劃就座落巴生萬津路的策略地點，往巴生市區車程僅15分鐘，目前正積極進行。
商產列產託
未是時機
未是時機
是否將商產列入產業投資信託（REIT）？
邱華成說，目前時機仍未成熟，也有很多有興趣者對此與他接觸，一俟巴生購物商場完成，或可考慮產業投資信託（Reit）。
提到是否要有派息政策，以促成股價上揚或受激勵，他表示很多基金經理要求派股息，目前不能對此公開置評，會透過交易所公佈詳情，也正嘗試探討朝向這個方向走。
他指出，公司啟動股息再投資計劃（DRP），不過這沒有強制性，股東可以選擇是否享有股息，或者把股息再投資購股。
市場人士指出，該公司的股息再投資計劃，或是朝向固定派息政策的前奏。
或派特別股息
提到派特別股息有助激勵目前遭受低估之股價，有分析員認為其股價有上揚至8至9令吉之空間，他表示不欲公開評論，僅表示會與董事部探討這些問題。
順利實業股價2014年9月22日寫下過去5年最高，以4令吉66仙掛收。
截至2014年9月30日第三季，淨利由6千839萬6千令吉增長2.5%至7千零12萬9千令吉，首9個月淨利揚15.3%至2億1千零36萬1千令吉，前期為1億8千239萬6千令吉。公司宣佈每股派息5仙。
著重營運效益
邱華成說，集團著重營運效益的加強，並貫徹良好風險管理和企業監管。至於策略措施包括改善定價和市場策略，同時側重產品開發與創新、減低營運成本、改善現金流和確保更優渥回酬。
“各營運業務中互為支援，並持續管控以改善效率與效能。”
營運策略——不熟不做
“不熟不做”給予順利實業很大的騰挪空間；該公司選擇在熟悉的新山、昔加末與高成長區的巴生河流域營運，能夠順應市場需求很快調整，處於無往不利局面。
邱華成更深信以永續方式強化賺益的重要，順利實業獲可觀賺益是擁有本身建築臂膀，既確保建築素質和如期完工，購買已久的地皮更增強未來賺益。
“我們也採納多元和抗跌生意模式，這讓集團抗經濟週期；這從集團致力投資產業增強循環收入、發展負擔得起產業，促使業務更具韌力。”
支持資源回收
順利實業企業社會責任（CSR）以“良好教育、翠綠環境、良好健康”為主軸。
“教育打造光明未來，教育是國家社會的希望”；為使年輕一代扎下良好基礎，順利實業撥特別基金協助學生完成中小學教育。
順利實業支持資源回收，在社區置資源回收箱鼓勵居民把資源回收。為維護翠綠環境，也在房屋設計採納“環保方案”，房屋皆採“坐北朝南”或“坐南朝北”方向，自然光線充足又不積熱。
“事實上，巴生448英畝的Bandar Bestari，就納入了52英畝法國主題花園，與民共享。”
順利實業著重健康生活方式，常邀保健實踐者與專家分享這個理念。
公司簡介
這家公司在30年前，由邱家3兄弟在昔加末創立；後期擴展至新山和巴生。
起初是一家非常低調公司，一切隨麥莫比控制的鄧普頓持股5%後而改變。
麥莫比2010年將直稱此公司在未來10年具巨大潛能，主要由其KSL City驅動。
後者是涵蓋購物中心、酒店與住宅產業之計劃；這計劃足以改變新山地平線，為新山乃至新加坡居民提供購屋機會，兼可享受商場就在近鄰的體驗。
截至2014年9月30日，有10億令吉未進賬銷售，可維持2至3年；KSL City Mall租金增長，驅動明年業績潛能，料表現更佳。
人物簡介
58歲的邱華成，是於2001年11月19日受委入董事部，並擔任執行董事，2011年2月24日受委執行主席。
他於1981年加入集團，在產業發展擁有30餘年寶貴經驗，主要負責南柔佛產業計劃和新山辦事處日常事務。
邱華成工餘之暇，愛好羽球運動。
他認為，柔佛已逐漸彰顯重要地位，因此柔佛應設國際機場，可直接飛往香港、澳門或更多航點。
他說，以前，亞洲航空（AIRASIA，5099，主板貿服組）曾經開闢上述航班，後來暫時停飛。
“隨著目前柔佛有很多香港、中國、深圳商旅，目前是恢復航班的適當時機。”
他說，為了出席吉隆坡活動，他雖然從士乃乘機只需一小時，並停靠梳邦機場。若把中間的等候時間計算在內，也需時3至4個小時。（星洲日報／投資致富‧企業紅人館‧文：張啟華）
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