2015年10月4日星期日

順利實業順勢而為‧邱華成締造另一紀錄年

Author: Tan KW   |   Publish date: Sun, 8 Feb 2015, 09:32 PM 

2015-02-08 19:02
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儘管產業市場需求已趨低迷,不過具有競爭力與推出可負擔得起產業的順利實業(KSL,5038,主板產業組),看好下個財政年仍可持續成長,且有信心締造另一個紀錄年;該公司繼續放眼10億令吉銷售目標,並可從具競爭性的成本中獲取高賺益。

  • 邱華成:順利實業對產業需求仍滿懷信心,主要是所建房屋住宅都在負擔得起範圍內。(圖:星洲日報)
執行主席邱華成接受訪問時指出,該公司對產業需求仍滿懷信心,主要是所建房屋住宅都在負擔得起範圍內,過去銷售紀錄輝煌,不僅獲國人鍾愛,也獲新加坡、香港乃至中國人熱烈購買;將在下兩個財政年推出60億令吉產業計劃。

內部承包商承建
成本省30%
他相信順利實業的產業發展產品抗跌性強,除了價格在負擔範圍內是一大優勢;另一點是有關屋業計劃皆由內部承包商承建,加上很多發展產業的地皮早年購下,因此毛利潤皆在50%左右,為市場上最高者。

他預計基於上述種種因素驅動,業績也可能因此創新高,並且認為上述誘人利潤可以持續。

他表示,處於這樣的優勢中讓公司攻守皆備,即使市場趨軟,只要能達銷售一半,便可盈虧打平,處於無往不利格局。

他說,由內部承包商承建,成本至少可以節省20至30%,可獲比較永續的建築素質則不在話下。

循環收入
放眼5年增30%
該公司也涉產業投資方面,也建購物商場與酒店,公司的另一策略是藉這些商產的出租獲穩定再循環收入,目前循環收入佔營業額的20%,3至5年內放眼增長至30%。

他說,投資產業業務中目前有一座購物商場KSL City,一旦兩座商場營運後,預計營業額與盈利均可倍增。

最新計劃是在巴生建購物商場和酒店,把柔佛的商場概念沿用至巴生。他相信巴生的商場將很旺,主要是週邊人流很旺。預計巴生購物商場一年後動工,3至4年後可竣工與營運。

商場租金仍有上升空間
談到柔佛購物商場出租費率與同儕比較,他說,其出租費率平均每平方英尺11.50令吉,相比同儕18至20令吉之間,因此仍有上升的空間,而其營運成本固定在一個水平內。

“柔佛購物商場戲院的費率則為每平方英尺20令吉,餐飲業則以盈利分享方式出租,視何者為高。”

他說,最新趨勢顯示,馬幣走疲,也吸引大批獅城客到柔佛旅遊觀光或購物。

他披露,目前其投資產業的購物商場出租率達95%,而酒店的入住率也達75%。他說,酒店與購物商場屬於互補性質,配合良好。

產業發展為其核心盈利貢獻者,同時佔2013財政年營業額的8O%,其餘20%來自投資產業的租金收入與酒店營運業務。

消費稅無阻置產
邱華成說,以酒店營運來說,以往實施6%銷售與服務稅,這些賦稅均不可回扣,而實施消費稅後酒店營運可獲進項回扣,兩種情況相比,實施消費稅後約可獲2至3%淨收益。

消費稅後
可獲3%淨收益
“至於在住宅產業發展計劃方面,首幾期推展計劃通常都定價較低吸引買氣,而且為吸納消費稅定作稍微調整而定售價高2至3%。”

他指出,以20至30年攤還期釋放這2至3%的漲幅,這就顯得微不足道了,購屋者心裡都會盤算罷。

詢及產業需求是否放緩,他以過去2年為例說,兩年來柔佛產業上漲三至四成,土地成本也上漲,然而仍有很多人對購買產業趨之若鶩。因此,他認為這6%的消費稅根本阻遏不了他們擁有產業的決心。

產業計劃皆可負擔
談到購屋者銀行貸款不獲批准之情況,他說,基於公司所推出的產業計劃皆屬可負擔得起範疇內,介於50萬至60萬令吉,因此銀行一般對批准貸款較寬鬆,購其產業而不獲銀行批准貸款者僅佔5至10%,遠低於大馬房地產發展商會(REHDA)平均的40%。

他說,政府限制外國人購買國內產業措施,規定外國人只可購買100萬令吉或以上之產業,這導致外國購買旗下產業微跌;目前購買其產業者的外國人達10至15%;主要為新加坡人,也有少數中國人與香港人。

10億銷售有信心達標
邱華成指出,下個財政年放眼10億令吉銷售目標,有信心可以達致。

“過去5至10年,每年皆大幅成長,尤其今年首9個月更創成長新紀錄。”

從營業額看,2009年1億8千萬令吉,2013年飆至5億4千萬令吉,這個財政年首9個月已達5億2千萬令吉。

“以新銷售而言,上財政年獲10億令吉銷售,今年截至9個月已獲7億令吉,相信這可以持續。”

即使產業發展已放緩,然而順利實業還是正面看待市場,主要推出之產業多為50萬至60萬令吉之可負擔售價。

擁2100英畝地庫
多數位於柔特區
他說,順利實業總共有2千100英畝地庫,這些地庫可持續發展20年;80%座落在柔佛新山、昔加末、麻坡、居鑾、豐盛港等一帶,靠近新山策略地點的地庫料發展公寓與產業或酒店,可獲高發展值。大部份地庫,位於高成長的依斯干達發展區內。

他指出,預計很多新加坡資金將投資於依斯干達發展區,料順利實業也可從其強勁品牌間接從產業市場中得利,因為很多旗艦計劃坐落特別範圍內。

將推出60億產業計劃
他披露,在下兩個財政年,將推出總發展值達60億令吉之產業計劃,這些計劃可持續3至4年,即平均每年超越10億至15億令吉水平。

他說,推出的有地產業計劃集中在新山週邊城鎮,如昔加末、居鑾、麻坡等地;至於新山等首要地段,則將建高樓公寓,以商產與住宅混合發展。

在巴生,一個正待推展的大型發展計劃CANARY GARDEN@BANDAR BESTARI,總面積達450英畝,總發展值達100億令吉,將分5階段進行,將推出綜合性(商業結合住宅)產業,是公司未來盈利增長動力。

該發展計劃就座落巴生萬津路的策略地點,往巴生市區車程僅15分鐘,目前正積極進行。

商產列產託
未是時機
是否將商產列入產業投資信託(REIT)?

邱華成說,目前時機仍未成熟,也有很多有興趣者對此與他接觸,一俟巴生購物商場完成,或可考慮產業投資信託(Reit)。

提到是否要有派息政策,以促成股價上揚或受激勵,他表示很多基金經理要求派股息,目前不能對此公開置評,會透過交易所公佈詳情,也正嘗試探討朝向這個方向走。

他指出,公司啟動股息再投資計劃(DRP),不過這沒有強制性,股東可以選擇是否享有股息,或者把股息再投資購股。

市場人士指出,該公司的股息再投資計劃,或是朝向固定派息政策的前奏。

或派特別股息
提到派特別股息有助激勵目前遭受低估之股價,有分析員認為其股價有上揚至8至9令吉之空間,他表示不欲公開評論,僅表示會與董事部探討這些問題。

順利實業股價2014年9月22日寫下過去5年最高,以4令吉66仙掛收。

截至2014年9月30日第三季,淨利由6千839萬6千令吉增長2.5%至7千零12萬9千令吉,首9個月淨利揚15.3%至2億1千零36萬1千令吉,前期為1億8千239萬6千令吉。公司宣佈每股派息5仙。

著重營運效益
邱華成說,集團著重營運效益的加強,並貫徹良好風險管理和企業監管。至於策略措施包括改善定價和市場策略,同時側重產品開發與創新、減低營運成本、改善現金流和確保更優渥回酬。

“各營運業務中互為支援,並持續管控以改善效率與效能。”

營運策略——不熟不做
“不熟不做”給予順利實業很大的騰挪空間;該公司選擇在熟悉的新山、昔加末與高成長區的巴生河流域營運,能夠順應市場需求很快調整,處於無往不利局面。

邱華成更深信以永續方式強化賺益的重要,順利實業獲可觀賺益是擁有本身建築臂膀,既確保建築素質和如期完工,購買已久的地皮更增強未來賺益。

“我們也採納多元和抗跌生意模式,這讓集團抗經濟週期;這從集團致力投資產業增強循環收入、發展負擔得起產業,促使業務更具韌力。”

支持資源回收
順利實業企業社會責任(CSR)以“良好教育、翠綠環境、良好健康”為主軸。

“教育打造光明未來,教育是國家社會的希望”;為使年輕一代扎下良好基礎,順利實業撥特別基金協助學生完成中小學教育。

順利實業支持資源回收,在社區置資源回收箱鼓勵居民把資源回收。為維護翠綠環境,也在房屋設計採納“環保方案”,房屋皆採“坐北朝南”或“坐南朝北”方向,自然光線充足又不積熱。

“事實上,巴生448英畝的Bandar Bestari,就納入了52英畝法國主題花園,與民共享。”

順利實業著重健康生活方式,常邀保健實踐者與專家分享這個理念。

公司簡介

這家公司在30年前,由邱家3兄弟在昔加末創立;後期擴展至新山和巴生。

起初是一家非常低調公司,一切隨麥莫比控制的鄧普頓持股5%後而改變。

麥莫比2010年將直稱此公司在未來10年具巨大潛能,主要由其KSL City驅動。

後者是涵蓋購物中心、酒店與住宅產業之計劃;這計劃足以改變新山地平線,為新山乃至新加坡居民提供購屋機會,兼可享受商場就在近鄰的體驗。

截至2014年9月30日,有10億令吉未進賬銷售,可維持2至3年;KSL City Mall租金增長,驅動明年業績潛能,料表現更佳。

人物簡介
58歲的邱華成,是於2001年11月19日受委入董事部,並擔任執行董事,2011年2月24日受委執行主席。

他於1981年加入集團,在產業發展擁有30餘年寶貴經驗,主要負責南柔佛產業計劃和新山辦事處日常事務。

邱華成工餘之暇,愛好羽球運動。

他認為,柔佛已逐漸彰顯重要地位,因此柔佛應設國際機場,可直接飛往香港、澳門或更多航點。

他說,以前,亞洲航空(AIRASIA,5099,主板貿服組)曾經開闢上述航班,後來暫時停飛。

“隨著目前柔佛有很多香港、中國、深圳商旅,目前是恢復航班的適當時機。”

他說,為了出席吉隆坡活動,他雖然從士乃乘機只需一小時,並停靠梳邦機場。若把中間的等候時間計算在內,也需時3至4個小時。(星洲日報/投資致富‧企業紅人館‧文:張啟華)


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