introduction to al-salam REIT

OCT 05, 2015by UNCLE JIMin AL SALAM REIT

什么？上市了才写？Uncle jim您慢不慢一点啊？

其实我认为不慢啦，因为，al salam REIT(5269,MYREIT)IPO时才设定11,600,000unit给散户购买，基本上，没什么可能抽的中吧，抽中了也没什么好开心的，因为上周五al salam的闭市价位RM1.00 per unit，与IPO价格一样。

al-salam reit是续alaqar(5116,MYREIT)后，Johor corp所推出的第二只REITs，从IPO的文告中得知，al-salam持有31间产业，31间产业总值为RM903mil，而net floor lettable area为1.52mil square feet。值得注意的是al-salam reit是2015年3月成立的新公司，没任何的previous record可以呈现给投资者，预计2016年distribution per unit为RM6.41cent per unit, 也就是DY大约为6.41%，可是这是纯属预计，没任何保证的哦，毕竟公司新得很，几个月吧了。

而al-salam reit持有的产业如下：

除了komtar JBCC, menara komtar, @mart kempas, KFCH college以外，其他的27个产业都是QSR properties，也就是QSR旗下KFC与pizza hut的产业，其中9见识drive-thru restaurant，4间是mall outlet，9间是shop house，5间是industrial premises。这当中，若以市值计算，Komtar JBCC就占了al-salam reit总产业的51%，menara komtar则占31%，是al-salam的主力产业。

然而，komtar JBCC的出租率却只有81%，其实komtar JBCC从july 2014才正式营业。根据另一份分析文，目前komtar JBCC的平均租金为RM5.63psf，者相比起其他johor shopping center RM15psf – RM40psf，该分析员相信komtar JBCC仍有很大的租金调整空间，可是根据目前的租约，2015-2016年并没有任何租约期满，必须耐心等待至2017年放有47%的租约期满。

而al-salam第二大的产业 – menara komtar则是johor corp自家用的产业，虽然occupancy rate高达96%，其中77%的空间被johor corp租用，平均租金为RM4.23psf。除了@mart kempas外，其他的所有QSR properties，都是johor-corp自家用的产业。

除了依靠目前产业的内部成长外，al-salam reit也能通过收购其他johor corp产业以达到成长目的，al-salam REIT潜在收购目标有：

老实说，上述的产业都是so so而已，其中Uncle jim曾经写了篇关于menara 238的文章（click here to read old post）。任何产业都有其价值，这得视乎al-salam以什么价格向sponsor johor corp购买，但是以alaqar的经验来看，我不认为小股东们可以轻易的从johor corp手中尝到一些甜头。而且IPO后，Al-salam的gearing ratio大约为38.28%，Uncle jim不认为al-salam会急于扩充而大举借贷，多等几年，等手上的产业估值增长后才收购方是上策。

至于您问uncle jim，到底al-salam REIT值得买吗？老实说，我对al-salam并没有任何兴趣，这次al-salam reit IPO时，johor corp不断重申基于alaqar的成功经验，所以al-salam值得投资者信任，可是，看回alaqar的发展史，这些年来，dividend不断徘徊在RM7cent – RM8cent，没有显著的提升。虽然公司则不停的买入母公司KPJ的产业，可是买入后股息没上涨，让投资者好不纳闷，好像有种被利用的感觉。如今al-salam上市，我认为，一样pattern的啦，能免则免吧，反正国内外优质的REITs多的是，不是吗?

以上只是笔者个人看法，买卖自负。至于al-salam reit的专页，等annual report出来后才做吧，大家等一等咯