找不到输的理由: CRESBLD

2014年3月12日星期三

CRESBLD

产（3）：你的能耐，我的容忍：克立斯建筑【CRESBLD】

克立斯建筑【Cresbld，8591，主板建筑股】主要核心业务分别为建筑及房产业发展。

克立斯建筑是2003年以白武士身份倒置收购MGR Corporation Bhd后门上市，上市后开始进攻产业界。

之前是老牌建筑商，承包国内的政府和私人工程。

老板杨全周是典型的华人企业家，和他的老婆白手起家，为人老实【这句是我在网络上看到的】。

做建筑的，有那个能够不巴结关系而能够做大的？

克立斯建筑靠的是皇室，即Tengku Dato' Sulaiman Shah bin Tengku Abdul Jalil Shah。【不过，在2013年5月14日，他以市价RM 1.10 卖出了3百万股】

下图显示了克立斯建筑过去10年的每股净利。

可以看出，是一家经得起大风大浪的公司，即使在经济最坏的时刻，都能够维持最低8.85仙的每股净利。

也许，其背后的靠山真的很不赖。

基于最近马股在大选尘埃落定后乐翻天，产业股、油气股和建筑股个个噼里啪啦在跳。

于是，我开始着手看一些建筑股，首选克立斯建筑，因为今年4月，克立斯建筑持有51%股权的子公司Intan Sekitar私人有限公司与国家基建公司【Prasarana】签署联合土地发展协议，共同发展位于金马【Dang Wangi】轻快铁站附近的优质商业土地。

依据协议，发展地段约2.72英亩，将建设零售商场、豪华服务式公寓及办公楼，建筑面积为106万平方尺.

工程预期2013财年下半年启动，并在2018年竣工。

总值10亿3800万令吉的综合商业发展计划。

国家基建公司将占有该计划总发展值的21.2%，即2亿2000万令吉，将以现金与实物支付方式结算。

这项5年期的计划总发展成本是4亿5000万令吉，相等于克立斯建筑每年需9000万令吉的营运资本。

瞧，找到一个好靠山，做起事来，总是事半功倍。

由于当时2012年的年报还没有出炉，于是首先就参阅其2011年的年报。

基于自己是个落魄的小散户，因此对于所投资标在资金运用上，我格外留意。

映入第一眼帘的是这个叫”其他投资“【other investments】的项目。

2010年有4百54万令吉，然而到了2011年，仅剩下54千令吉。

一般上，这种情形，要嘛该项投资被出售了，要不然就是被摊销了。

被出售，可能会赚到一笔钱，当然也可能会是亏损。

然而，如果是摊销的话，就肯定是一项亏损了。

会计备注列明，克立斯建筑原来有两项共8百59万令吉的投资【一项是转移俱乐部会籍费，另一项是债券投资】，2010年时已经减值亏损了4百53万6千令吉。

而2011年克立斯建筑再度摊销4百45万令吉，从而让其他投资项目的价值只剩下区区的54千。

买错了股票，将之割肉止损是很平常的事，不过却需要检讨一下为什么会这样。

克立斯建筑的这两项其他投资，追溯起来，原是一桩陈年旧事。

在2003年，就已经有了转移俱乐部会籍费。

做大生意，要应酬，管理层申请俱乐部会籍，无可厚非，更何况有皇亲国戚担任董事。

因此，这个项目，无需过于探讨。

应该深入探讨的是该项债券投资。

2004年，就已经投资了4百50万。
当时克立斯建筑的现金及约当现金有2千八百万，拿4百50万投资债券，才动用到14%的现金而已，OK咯【其实，当时克立斯建筑的债务也是蛮高的】。

就这样，混下混下，来到了2007年，在亚洲金融风暴前夕，克立斯建筑跑去加码债券投资至8千5百万令吉。

常言道，不要借钱搞投资。

当时克立斯建筑的现金及约当现金有2千4百35万令吉，可是却背负债务高达1亿2千1百30万令吉。

真的不明白公司管理层在做些什么，是无知，还是逼不得已【靠关系的，很多时候总是身不由己】。

挨过金融风暴后，在2009年克立斯建筑进行了第一次的减值亏损【Impairment】，共4百45万令吉。

2011年，进行第二次减值亏损，同时也进行摊销【Written Off】。

好啦，陈年故事讲完了，从这可以领悟到，如果要投资克立斯建筑的话，要确保管理层不要再乱乱搞投资了，尤其是当还欠债一身时。

接下来，我去看其最新的季报，即2012年第四季度的季度报告【当时2013年第一季度的季报还未出】。

发现其季报，有不少东西我看不明白，于是写了一篇很长的电邮给管理层，希望他们的解答能够解除我心中的疑惑。

很遗憾的是，到今天他们依然没有回复我。

资克立斯建筑，一路走来，有它的能耐，我只能容忍不被其重视的感觉。

资克立斯建筑，没钱学人搞投资，虽然搞的土灰土脸的，然而却可以一路走过来，它确实有它的能耐，散户只能容忍。

过去几个季度，其毛利率和净利率的起伏蛮大的。

每股净利的波动也很大。

大家也许会很好奇，怎么2012年第四季度的每股净利增长那么高的？

主要是因为在2012年第四季度，克立斯建筑认列公平价值变动调整列入损益共2千零20万令吉。

如果摊开这个不看，以核心业务来看的话，数据会比较有意义【如下图】。

2013年第一季度的业绩刚刚出炉不久，上图显示了一些数据上的变化。

展望：

1. 能够如期在莎亚南推介，价格介于三百至四百千马币的Alam Sanjung房屋计划；

2. 2013年下半年，位于金马【Dang Wangi】轻快铁站附近，总值10亿3800万令吉的混合商业发展计划能够展开。

倘若一切依照财测而行，左图显示出克立斯建筑今年和明年的每股净利分别为16.2仙和27.6仙。

股息周息率分别为3%及6%。

K线图显示，股价最近突破了2012年6月29日的高点，量能也有了。

上面所讲到的协议估计可带动集团未来盈利，但对克立斯建筑截至2013年12月31财年的盈利或净资产没有显著影响。

因此，短线操作，应该得不到什么甜头。

至于是否适合长线投资，看来当务之急是，股价别跌回RM 1.13。

靠关系的股，总有几分能耐，你看它从来没有亏过就知道了。

然而，更需要能耐的是投资者。

Crest Builder Holdings Bhd

Crest Builder adopts sell some, keep some strategy

Crest Builder seals deal with Prasarana in RM1.04b project

产（18）：克立斯建筑【】：每年固定收入6010万令吉

在这篇克立斯建筑【CRESBLD】：迎来生平两个十亿工程文内，提到克立斯建筑在2013年上半年迎来两个以10亿为单位的工程。

接下来这一篇克立斯建筑【CRESBLD】，克尽厥职文，描述了克立斯建筑这家老牌建筑公司过去的一些工程以、目前所拥有的投资产业，以及在进行的建筑工程项目。

克里斯建筑具有下列两项资格：

1. 企業發展部A级注册承包商【Registered Class A Contractor with the Ministry of Entrepreneurial Development】；

2. 马来西亚建筑工业发展【CIDB】等级 G7 【Category G7】。

因此，不但有口碑，同时也与政府部门关系良好。

2010年5月5日，克立斯建筑【CresBld，8591，主板建筑股】获得高等教育部与马拉工艺大学【UiTM】，颁发总值逾2亿8489万令吉的大专院校兴建工程，以及为期23年的经营权。

克立斯建筑旗下的Unitapah私人有限公司，与高教部和马拉工艺大学签署特许经营合约。

合约下，Unitapah将负责设计、发展、兴建和完成位于霹雳打巴马拉工艺大学【UiTM TAPAH 】新校园的设备与基建工程，以及负责该校园的维修工程。

整项工程预计2014年1月完全竣工，目前，此校舍可容纳5000名学生。

在经营权的23年为期中，克立斯建筑，每年会有4525万令吉现金流量流入。

现有的马拉工艺大学校地约75英亩，只占1200英亩发展土地的6.25%，未来还有很大的发展空间【估计未来学生人数从现有的5000人提升至50,000人】。

而克立斯建筑也希望能在未来的发展计划当中，从中分一杯羹。

根据《2012/2013年经济报告书》，我国拨出478亿令吉发展基建设施领域。

这些项目的平均价值介于5亿至6亿令吉。

克立斯建筑目前放眼投标冷岳河第二期输水计划【Langat2】滤水厂工程，总值13亿令吉。

克立斯建筑将与本地及外国公司合作竞标工程。
除了冷岳河第二期输水计划，克立斯建筑也参与数小型滤水厂工程以及废水处理厂投标，这也是克立斯建筑投资基础建设建筑业务的一部分。

克里斯建筑未入账订单达13亿令吉，今年竞标了总值60亿令吉的基建设施工程，冀望从发展蓬勃的基建设施领域分一杯羹。

总结：

克立斯建筑现在将会有不错现金流：

1. 马拉工艺大学，每年4525万令吉经营费；

2. 生意坊，每年赚取大概885万令吉的租金；

3. Tierra Crest，每年获取600万令吉的租金。

每年总共6010万令吉的经营费和租金，不但能够贡献克立斯建筑整体业绩的表现，同时也在财务上起了舒缓的作用。

产（14）：克立斯建筑【CRESBLD】：迎来生平两个十亿工程

我在这篇文章玛拿第一【MAGNA】，亿变十亿提到，今年将是玛拿第一【Magna，7617，主板产业股】重大的一个里程碑，因为所策划的发展计划总值，已从亿单位提高至上十亿令吉。

同样的，素以高层建筑物建筑见称的克立斯建筑【CRESBLD，8591，主板建筑股】，今年初击败多个强大的竞争对手，为国家基建公司【Prasarana】在吉隆坡市中心打造1个综合发展项目，迎来生平第一以十亿为单位的工程。

过后再接再厉，为大马橡胶局在安邦路综合房地产联营发展工程，迎来第二个以十亿为单位的工程。

目前，克立斯建筑拥两大业务，即建筑工程与产业发展，截至去年，建筑工程与产业分别占营业额的80%和20%。

2012年交出亮丽的业绩，除了因为一笔2002万令吉的投资产业公允价值调整外，主要归功于几个竣工的建筑工程，即：Verticas Residensi, Menara Binjai, Sky Residence 及 UiTM Tapah II。

政府在经济转型执行方案（ETP）下推出更多大型基建计划，不仅是大型建筑公司受惠，中小型建筑业者也能从中分一杯羹。

而其中一项大型基建就是捷运计划。

有别于捷运路线1【简称MRT1】，捷运路线2【简称MRT2】会以住宅区为主，穿越较少的商业区。

目前，国家基建公司【Prasarana】已经采纳公共私人合伙模式“轨道+产业”【rail-plus-property】的发展模式，参与这些计划的公司，包括克立斯建筑、TRC协作【TRC，5054，主板建筑股】和高峰控股【BPURI，5932，主板建筑股】。

成功得标的两个以10亿令吉为单位的工程：

1. The Bank, Dang Wangi 综合商业发展计划

该项目靠近金马【Dang Wangi】轻快铁站，发展总值达10亿4000万令吉，由克立斯建筑与国家基建公司联手合作。

克立斯建筑持有78.8%股权，依发展总值计算，相等于8亿2000万令吉。

克立斯建筑无需承担购地的资金，或初步发展资金，因为是以现金与实物支付方式和国家基建结算。

依据协议，发展地段约2.72英亩，将建设零售商场、豪华服务式公寓及办公楼，建筑面积为106万平方尺。

工程预期2013财年下半年启动，并在2018年竣工。

这项5年期的计划总发展成本是4亿5000万令吉，相等于克立斯建筑每年需9000万令吉的营运资本。

2. The Galleria, Jalan Ampang 综合发展计划

2013年6月，克立斯建筑再接再厉，迎来第二个以十亿为单位的发展计划。

大马橡胶局【MRB】颁发总值13亿3000万令吉的吉隆坡安邦路综合房地产联营发展工程。

此2.2公顷的地段，发展计划将涵盖4座大楼，包括1座办公大楼、两座小型与弹性办公大楼及1座上盖有公寓的零售广场。

作为土地拥有者的大马橡胶局，将拥有发展总值的22.5%，相当于3亿令吉。

上述座落在安邦路大东方广场（Great Eastern Mall）对面的土地，将以7年时间来发展，而发展成本将由克立斯建筑与Detik Utuh来承担。

工程将于The Bank综合商业发展计划同步进行，预期2013财年下半年启动，并在2018年竣工。