[转帖] 产（31）：依斯干达海滨城【IWCITY】，九江八『河』百炼成『钢』（2） - 十面埋伏

Author: Tan KW   |   Publish date: Fri, 15 Aug 16:27 Friday, August 15, 2014  柔佛州的10个县分别是：新山、麻坡 (Muar)、昔加末 (Segamat)、峇株巴辖 (Batu Pahat)、居銮 (Kluang)、丰盛港 (Mersing)、哥打丁宜 (Kota Tinggi)、笨珍 (Pontian)，还有两个2008年新增的，那就是从新山割让出来的古来再也(Kulai Jaya)和麻坡割让出来的礼让(Ledang)。   Eastern Dispersal Link，EDL：东部疏散大道 Iskandar Development Region: 依斯干达经济特区 Iskandar Waterfront：依斯干达海滨 Iskandar Waterfront City Bhd ：依斯干达海滨城（IWCITY，1589，主板产业股）【前称：地不佬，“TEBRAU”】 Iskandar Waterfront Holdings：依斯干达海滨控股 JB CBD：新山商务中区 Lim Kang Hoo：林刚河   Plot ratio：容积率、建造比率【建筑总面积除以所佔用的土地面积而得出的数值，一般用小数值表示】 RNAV：重估净资产价值     依斯干达经济特区面积约2,217平方公里，包括了新山市、笨珍县，士乃，巴西古当以及柔佛新行政中心努沙再也。 从2006年开始至今发展已迈入第8年的依斯干达经济特区，已经成为马来西亚成长最快速的经济走廊。 在2011年至2012年这两年，实现的总投资额达到368亿令吉，占了官方所拟定第二阶段(2011至2015年)目标730亿令吉的50% 。 而新山位于“努沙再也- 新山- 巴西古当别经济走廊”枢纽地位，区域经济上升趋势显著。 依斯干达特区整体设计图，共分成5大区域，都是由不同的财团和企业着手发展。   依斯干达海滨控股是负责依斯干达海滨和新山商务中区（CBD）的发展，面积达1620公顷。   林刚河持有依斯干达海滨控股63.1%的股权，他也通过依斯干达海滨控股间接与直接持有依斯干达海滨城47.159%的股权。     依斯干达海滨城是一家大本营坐落在新山的发展史，在过去15年，主要发展可负担房屋项目。 依斯干达海滨城除了柔佛，也在雪兰莪的万宜和森美兰的波德申拥有地段。 为了配合林刚河的依斯干达海滨控股入主，前称为地不老的依斯干达海滨城有限公司，在2014年7月18日易名，名称代号为：IWCITY，此动作相信是林刚河进行大整合的前奏。     在上一篇文章【参阅：产（31）：地不老【TEBRAU】，『不老』的传奇】，我只是轻松做了一些描述，今天就深入一点探讨依斯干达海滨城的最新进展： 1. 进军高档房产 2. 与丽阳机构联手在新山打造37亿综合房产     1. 进军高档房产 这项名为“Botanika @ Bayu Puteri"的发展计划占地12英亩，包括23层高的公寓，总共792单位；三座城市别墅共54个单位，属于99年地契，于2014年4月推荐，估计在2018年左右完成。 地理位置优越，就位于地不佬河湾，在依斯干达区A区新山海滨发展绵延25公里的东部走廊内。 介于1100至1500方尺的单位，其售价是550令吉每平方尺，发展总值为4亿9000万令吉。     从新山新山关税、移民及检疫大厦（CIQ，简称新山关卡）取用东部疏散大道只需5分钟的车程，途中没有任何交通灯，进出新加坡和柔佛新山极其方便。 东部疏散大道的过路费如下： 2. 与丽阳机构联手在新山打造37亿综合房产   2013年12月23日，与丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）子公司Golddust United私人有限公司（简称GUSB）达成协议，通过联营公司———Renown Dynamic私人有限公司（简称RDSB）在新山推行一项综合房产项目（Residential and Commercial Development）。 这一项联营，丽阳机构与依斯干达海滨城的股权是70%及30%。 首先，RDSB会以4亿4431万2000令吉，向依斯干达海滨城购入一片面积达60英亩的地皮，收购价格相等于每平方尺170令吉。 依斯干达海滨城目前在地不佬河（Tebrau River）沿岸拥有194英亩的土地，大部分土地是在海岸线之下，而且地形并不规则，因此在此计划展开前，依斯干达海滨城需要进行一项788英亩的填海工程。   这一项填海工程耗资估计8亿2200万令吉（每平方尺24令吉），这就是为什么依斯干达海滨城会建议以2配1的形式发售附加股并附带凭单，集资6亿7000万令吉的原因。   在完成上述填海工程后，依斯干达海滨将拥有980英亩的土地，当中40%的土地是面临大海，而剩余60%则面对河畔。     这一项联营还具有两个条件： 1. 取得4倍的容积率； 2. 将该土地从现有的99年农业地转换成永久地契。   在这两个条件满足之下，估计土地的成本是每平方尺252令吉，以629每平方尺的平均销售价格（ASP）计算，发展总值将达到37亿。     土地转换的成本大概需要5000万令吉，将会由RDSB负责。 RDSB以4亿4431万2000令吉（包括1亿9000万令吉的填海成本）购买这60英亩的土地，假设没有涉及任何抵消安排（set-off arrangement），土地成本（gross land basis）平均每平方尺170令吉，若再加上估计5000万令吉的土地转换费用，土地成本每平方尺将提高至189令吉。     什么是容积率(Plot Ratio)？ The Act defines “plot ratio” as “the ratio of the total floor area of a building to the area of the building plot as measured between the survey boundary lines or, if there are no survey boundary lines, between the provisional boundary lines.” 容积率是建筑总面积除以所佔用的土地面积而得出的数值，一般用小数值表示。 容积率在某个程度上，会影响该城市的地价，只是不同状态下会出现不同层面的影响。 市政局可以通过降低容积比率，减少建筑物的密度，以增加空气流通，从而改善整个环境的生活质素。   下图显示依斯干达经济特区的综合发展项目的容积率规格：   SJER = South Johor Economic Region     东方（ E&O，3417，主板产业股）在槟岛的丹绒道光岸外进行760 英亩填海兴建几个人工岛，作为斯里槟榔第二期发展计划成功推行后，股价就一路升至现在的2.95令吉。 那么同样也展开填海工程的依斯干达海滨，会不会复制东方的成功呢？     地不佬海岸项目早期的买气确实不比市区沿海项目来的好，因为公众担心东边海岸的道路建设还不够完善 虽然如此，沿海住宅单位还是卖完，屋价还是在上涨中。   依斯干达海滨的2014财政年的净利预测如下： 1. 填海工程完成后，依斯干达海滨总共将拥有980英亩土地，在完成了上述60英亩地皮脱售活动后，估计可取得1亿5700万令吉的收益，或相等于每股24仙（私下配股前，少股股东权益未计入）。   2. “Botanika @ Bayu Puteri"发展总值为4亿9000万令吉，在2014年5月推介时，短短2个小时内售罄。   估计依斯干达海滨将会将之分成两个阶段，首阶段销售额相信有1亿5000万令吉，并会在2014年开始逐步贡献。   3. 依斯干达海滨目前手中尚有2亿令吉的建筑合约，相信也会在2014年作出认列。     依斯干达海滨在将60英亩土地出售后，沿着地不老河畔还有着大片待开发的土地，若以4倍的容积率去演算，得出总共540亿的发展总值，这还没有纳入在雪兰儿及森美兰州地库的发展总值。 依斯干达海滨目前的股本是669,728,000，目前的股价为1.61令吉，市值为10亿7826万令吉。 在这一次即将来临的发行私下配股扩大资本后，根据肯南嘉（Kenanga，6483，主板金融股）投行分析员的分析，上述发展总值估计是其市值的29倍。     摘自肯南嘉的报告： 依斯干达海滨附加股发行计划前的合理价为 3.39 令吉，这是根据完成附加股发行后的合理价格 2.60 令吉，并对重估净资产价值（RNAV）5.73 令吉进行55%折扣后所算得。 一般上，我们对其他发展商采取的折价只是30%，由于考虑到柔佛州过去的盈利波幅不定之负面新闻，所以我们将依斯干达海滨城的折价提高至55%。 此外，我们对它的重估净资产价值也相当保守，实际上，土地未来发展能带来更高的价值。 依斯干达海滨城目前的股价距离我们设下的目标价拥有低于100%上涨空间，有鉴于地不佬河湾的填土计划即将展开，所以我们建议短线买入依斯干达海滨城这只股。   有没有哦？有这样高咪？ 我已经最少13年没有下过去新山了，我哪里知道喔。 你就看看咯，最重要是，不要自以为是，不要自认清高，不要很自负，你的眼光就能看得比其他人远。     依斯干达海滨城（Iskandar Waterfront）整个发展大计的雏形蓝图的幕后统筹人 - 林刚河，就是一个很有远见和眼光的人。 在经历3位首相、2位苏丹和1位州务大臣后，他的宏图大计才开始开花结果。 大片土地在地不老河畔的依斯干达海滨，如今在林刚河入主后，会出现怎样的新格局，我心里是有个谱，但是就不说了。 什么都说了出来，等下文章又被人拿去Giga Circle 刊登赚钱，而自己却每个月要自掏腰包付费维作为此部落格额外容量的租金，感觉上有点不划算。       http://klsecompany.blogspot.com/2014/08/31iwcity2.html