2016年3月17日星期四

交易跌勢或見底‧大馬房市達拐點


(吉隆坡16日訊)國內天氣熱烘烘,但房市卻冷颼颼,分析員相信房市冷鋒可能已經過境,正面經濟數據和私人消費反彈等因素將為領域供暖,房市寒冬可能即將走向暖春的拐點。
  • 產業領域現最大挑戰在於購房者取得貸款,因目前房貸駁回率已飆至40%至50%,遠比3年前的5%至10%為高。(圖:星洲日報)
艾芬黃氏研究表示,在過去3個季度,產業交易量都呈現萎縮,但去年第四季縮幅從前期的9.4%減至3%,這可能釋放出產業交易跌勢已經見底,抑或即將到底。
歷史數據顯示,在過去10年中,產業交易最多只連續萎縮過4個季度(2012年第四季至2013年第三季),就連2008/2009年全球金融危機,產業交易也是在連續3個季度萎縮後,於2009年第四季觸底反彈,隨後更交出10連漲的亮眼成績。
在2009至2010年觸底反彈後,住宅房產銷售從2009年第四季的1萬7千間飆升到4萬7千至6萬1千間(2014年第四季至2015年第三季),但2015年第四季住宅房產銷售卻顯著減少至3萬4千間,主要受產業發展商開始推遲新盤推介和抑制新增供應,以減低供過於求情況冗長的風險。
同樣的,過去幾季竣工的住宅房產數量也持續減少,去年第四季竣工單位跌至1萬4千400間的低位,而獲批的新房產計劃也在去年第三季跌至2萬4千600間的低位。
該行指出,去年第四季私人消費反彈,加上歷史新高的就業水平、平均薪酬增長等正面經濟數據,以及市場憧憬今年下半年國內生產總值(GDP)將走向復甦,相信這都將支撐消費。
“儘管消費者信心指數仍呈跌勢,但我們相信這已接近谷底,而大馬年輕人口也將為產業領域中長期前景帶來扶持。”
產業價格方面,艾芬黃氏研究認為,過去數年房價指數緩步走揚,並在去年第三季僅錄得5.3%增幅,相信未來數季房價將持續低迷,但在經濟數據改善支撐下,不預見房產價格將出現萎縮。
最大挑戰是難獲貸款
該行補充,產業領域現最大挑戰在於購房者取得貸款,因目前房貸駁回率已飆至40%至50%,遠比3年前的5%至10%為高。
“在2015年,房貸批准率徘徊在47.5%至56%水平,但今年首季貸款批准率跌至38.3%,比1年前顯著下跌16%。”
不過,整體來看,艾芬黃氏表示,雖然多數數據均呈現頹勢,但相信產業市場轉捩點已經步步逼近,而建築股估值已從2013年高位回退,現以0.4至0.7倍的股價/淨資產比(P/RNAV)合理水平交易,同時強勁資產負債表和高未入賬銷售將支撐盈利增長等利多,股價未來下行風險有限,建議“加碼”產業領域,並鎖定基本面強勁,且出現折價的股項。
投資選股方面,該行看好東方(E&O,3417,主板產業組),主要是現有股價仍未反映斯里丹絨檳榔2(STP2)工程價值,而集團放眼在今年中取得策略財政夥伴來共同發展STP2的首階段253公頃配套,相信這將釋放STP2填土權的價值。
同時,UOA發展(UOADEV,5200,主板產業組)也獲得青睞,歸功於強勁管理、績效和產品品牌良好,以及強勁的現金水平,並視之為大吉隆坡發展計劃的代表,更是捷運二號線(MRT2)的潛在贏家。
雪凍結公寓
各州加緊建可負擔房
另一方面,未銷售公寓預期2016年告增,雪蘭莪州政府已凍結這類房產興建半年至7月,同時中央政府加緊興建可負擔房產,吉隆坡市區多靠近公交系統,分析員維持產業領域“中和”評級。
達證券認為,雪州政府暫時凍結服務公寓、小型家居式辦公單位(SoHo)、和小型辦公單位(SoVo)在1月1日後的申請,並不會對產業造成很大衝擊。
“若上述凍結令再延長至6月後,則將會影響準備在2017年推展計劃的發商。”
與此同時,根據《The Edge日報》報道,基於需求受縮緊房貸與消費稅衝擊而放緩,過去兩年來累積的建竣房產日益增加,預期2016年將遭遇未售房產增加現象。
檳城未售房產上揚36.5%
全國產業資訊中心(NAPIC)顯示,2015年未售房產按年增16.3%至1萬1千316間,其中檳城增36.5%至1千426間,柔佛增8.5%至2千483間,雪州揚10.4%至1千193間,吉隆坡則跌37.3%至651間。
MIDF研究認為,基於城市化過程,巴生河流域的產業將保韌力。
吉隆坡總共斥資14億令吉建4千216間可負擔房產,PR1MA機構可能找尋更多發展商在約33英畝地建類似房產;一馬房屋計劃主要坐落班丹再也、班丹英達、安邦千百家(Cempaka)、金鑾鎮、公主鎮、冼都、哲拉迪輕快鐵站。而帝帝旺沙單軌火車站,地點就坐落於彭亨路PEKELILING十八路組屋,由美景控股(MKH,6114,主板產業組)重新發展。
大馬研究指出,中央政府已批准10項位於輕快鐵(LRT)站與單軌火車站附近的可負擔房產計劃。
“上述計劃將由一個馬來西亞房屋計劃(PR1MA)機構和一個馬來西亞公務員房屋計劃(PPA1M)機構負擔,其中19項計劃鑑定為交通導向(TOD)發展計劃,其餘9項由國家基建(PRASARANA)子公司國家基建綜合發展有限公司(PRIDE)承擔。”
大馬研究說,以14億籌建,意味每單位平均售價33萬6千812令吉,不排除政府給予某種的津貼;很多一馬房產定價低於30萬令吉。
PR1MA機構今年在全國推展21計劃,巴生河流域佔3項(相比2015年建1萬1千488間,介於14萬5千至30萬令吉);今年也將在柔佛、吉打、霹靂、玻璃市、吉隆坡、布城建1萬間房屋,最終目標是建50萬單位。
國家基建旗下PRIDE負責其他9項交通導向發展計劃(TOD),總共有66英畝,包括格拉納再也、梳邦谷、格林瑪麗、IOI商場、丹旺宜(DANG WANGI)、孟沙、阿旺勿剎和敦善班丹單軌火車站。至於敦伊斯邁花園也會發展為此用途。
大馬研究認為,政府積極開發靠近公交的土地是津貼鐵軌交通的基建,這為解釋為何國家基建子公司PRIDE推展之房屋計劃,試圖最大化輕快鐵站附近之土地用途,而免於發展可負擔房產。
大馬研究表示,交通導向發展計劃開發更多契機予發展商,特別是PRIDE計劃更為市場導向,包括帝億置地(TITIJYA,5239,主板產業組)本月獲Riveria@吉隆坡中環發展訂單。這項綜合發展計劃與高峰控股(BPURI,5932,主板建筑組)聯營,在國家基建土地的敦善班丹單軌與隆中環站推動發展。
(星洲日報/財經‧報導:洪建文、張啟華)


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