NAIM - 5073.KL 上篇
公司上市资讯
公司发行股数：236,944,000
公司股票面值：RM 1.00
公司总市值（根据最后交易价格）：RM 644,487,680 [RM 2.72]
公司发展历史
| 年份 | 事件 |
| 1993 | 公司於1993年成立。 |
| 1995 | 公司地产业务投入运作，在砂劳越美里Tudan打造Bandar Baru Permyjaya发展项目。 |
| 1997 | 公司开始进军工程与建设业务。
同年公司从砂劳越州政府获得“廉价房屋建筑”项目合约。 |
| 1999 | 公司扩充房地产发展至砂劳越古晋，并于古晋Kota Samarahan打造Desa Ilmu 发展项目。 |
| 2003 | 公司在古晋Kota Samarahan打造Riveria发展项目。
同年公司於马来西亚交易所主板上市，每股`公开发售价为1.30令吉。 |
| 2007 | 公司以8775万令吉购入Dayang Enterprise Holdings Berhad （DESB）45%的股权。 |
| 2008 | 公司以913.5万令吉购入DESB发售的附加股。
同年，DESB以每股1.45令吉上市。上市后，公司在DESB的持有股权被冲淡至34.02%。 |
| 2010 | 公司首次参与石油与天然气项目。公司旗下建筑臂膀联合韩国三星夺得沙巴石油与天然气终站工程。 |
| 2011 | 公司开拓斐济业务。公司旗下建筑臂膀获得斐济道路提升工程。 |
| 2012 | 公司成为首家东马建筑商获得西马巴生谷MRT建造工程。 |
| 2013 | 公司於砂劳越Bintulu打造名为“Bintulu Paragon”的综合发展项目，发展总值预计达23亿令吉。 |
公司业务
公司目前主要经营5大主要业务：
1. 房地产发展业务
公司主要在砂劳越古晋，美里以及民都鲁发展房地产业务。
公司於1995年开始营运这项业务，目前在这个领域已经累积约20年的经验。
公司在砂劳越所发展的房地产项目可以浏览公司网站 http://www.naim.com.my/project/property-development/
2. 房地产投资业务
公司在发展房地产业务之余，目前正积极发展房地产投资业务。
目前，公司拥有和管理位于砂劳越美里的Permy Mall，每年平均为公司贡献750万令吉的租金收入。它座落于Bandar Baru Permyjaya （BBP），砂劳越成长最快的城镇。它开幕于2011年11月29日，是一栋建在面积达8.43英亩土地上的时尚双层购物中心。其总建筑面积达275,000平方英尺，净可出租面积153,000 平方英尺，拥有超过1000个停车场车位。
公司管理层目前正积极物识商业产托管理人才，并在未来7年管理公司计划即将注入的30亿令吉商业产业。
3. 工程与建设业务
公司於1997年进军工程与建设业务。公司目前是一家拥有ISO 9001认证的A级土著承包商。按市值计算，它是马来西亚最大的土著承包商。到目前为止，公司已经完成了超过价值50亿令吉的工程。以下是公司过去完成的工程项目：
| 水坝 | 砂劳越文莪水坝 (Bengoh Dam) |
| 博物馆/美术馆 | 砂劳越现代博物馆 (Museum of Modern Sarawak, MMS) |
| 道路和高速公路 | 砂劳越三马拉汉 (Terbat/Pankalan Amo/Tebedu Road)
斐济国王路 (Kings Road) Waito-Wailotua路段
砂劳越巴达旺石隆门 (Kampung Semadang – Bau Road)
砂劳越，古晋/诗巫路 (从Julau路口到诗巫机场路口)
砂劳越，从诗巫/民都鲁路口到木胶 (Mukah) Matadeng路口的通往木胶道路
砂劳越美里 Pujut/Tudan/Kuala Baram连接路（第三阶段）
砂劳越, Kuala Baram大道前往科廷大学的通路
砂劳越，诗巫-民都鲁道路第一和第二阶段（从Kemena工业区到民都鲁新机场）与Kemena桥
砂劳越美里Pujut/Tudan/Kuala Baram连接路（第二阶段）
砂劳越诗巫Balingian/Kuala Balingian/Kuala Tatau/Bintulu Road（第二阶段）
砂劳越美里Pujut/Tudan/Kuala Baram连接路与跨越美里河的桥（第1阶段）
砂劳越诗巫Balingian/Kuala Balingian/Kuala Tatau/Bintulu Road（第一阶段）
砂劳越木胶Sibu-Matadeng Road |
| 住宅，商业和工业地产 | 砂劳越丹戎马尼港 (Tanjung Manis)，石油与天然气码头Senari工业中心
砂劳越古晋 SPNB Sultan Tengah
砂劳越古晋伊斯兰大厦 |
| 防洪减灾相关的开发 | 砂劳越古晋防洪工程（第1阶段） |
| 学校，研究所与学院 | 砂劳越巴达旺，砂劳越医学科学学院 (Sarawak Medical Science College)
砂劳越美里，工业培训学院（第1和第2阶段）
砂劳越木胶，玛拉理科处级学院 (Maktab Rendah Sains Mara, MRSM)
砂劳越美里，国家青年技术学院 (Institut Kemahiran Belia Negara, IKBN) |
| 桥梁 | 砂劳越民都鲁, Kemena 桥
砂劳越木胶, Balingian桥 |
| 政府训练营与相关机构 | 砂劳越古晋，州议会大厦 (Dewan Undangan Negeri DUN)
警察General Operations Force (GOF)/PGA营，石角，砂劳越古晋
海关，移民厅和检疫大楼(CIQ)，林梦，砂劳越 |
| 输水管道 | 砂劳越乡村地区铺设水管道 |
| 输电线路 | 275KV巴贡-SAMALAJU输电线路 (B配套) |
| 娱乐设施 | 砂劳越美里Go-Cart赛车跑道 |
| 石油和天然气基础设施工程 | 沙巴天然气码头（SOGT） |
| 捷运（MRT） | 捷运（MRT）
Stations Package S4：Pusat Bandar Damansara 与Semantan
Stations Package S2：Bandar Industri Sg Buloh, PJU 5 与Dataran Sunway |
| 移民安置计划（包括基础设施和其他相关工程） | 砂劳越Bengoh移民安置计划的基础设施及相关工程（第一期） |
4. 石油和天然气基础设施和油气服务业务
公司目前持有联营公司Dayang Enterprise Holdings Berhad（DESB） 29.06%的股权。DESB是一家油气公司，而这家公司的主要业务如下：
a. 提供岸外上舷维修服务
b. 设备租赁
c. 海事包租
除此以外，公司也曾参与石油和天然气工程：
公司被委任为砂劳越民都鲁马来西亚国家石油公司LNG Train九个项目之一的承包商。
公司曾参与韩国三星与马来西亚国家石油公司结盟共同建设沙巴位于Kimanis的天然气码头。
5. 建筑材料贸易业务
这项业务成立於1995年。这项业务主要提供建筑材料给公司的建设和发展项目，目前也已经拓展至供应建筑材料予外部客户。
这项业务主要专注在材料如钢筋，水泥和铁丝网。
公司宏观经济环境
美元兑令吉走势
根据公司年报分析指出，公司的外汇收益与亏损情况如下：
| 货币 | 走强 | 走弱 |
| 美元兑令吉 | 公司录得外汇收益 | 公司录得外汇亏损 |
美元兑令吉在2014年8月15日抵触全年低点1美元兑3.1545令吉后，开始逐步走强。2014年12月31日收官时，1美元兑令吉攀升至3.4965令吉（升10.84%）。踏入2015年第一季度，1美元兑令吉平均为3.6224（升3.60%），而近期1美元兑令吉维持在3.60至3.75令吉之间。美国联邦储备局计划在2015年内升息，这将刺激资金回流回美国进一步加强美元兑令吉势头。
尽管美元升值对公司有利，但整体影响少于100万令吉。
泛婆罗洲大道计划
联邦政府於2015年财政预算案颁布落实价值270亿令吉的泛婆罗洲大道，以提升东马的交通服务。根据计划该项大道涵盖了从砂劳越通往沙巴，全程长达1663公里，砂劳越大道的长度达到了936公里及沙巴的长度则长达727公里。预计整个计划将耗时10年，并在2025年落成。
公司旗下工程与建设业务於1997年投入营运，目前公司也已经是一家拥有ISO 9001认证的A级土著承包商。按市值计算它是马来西亚最大的土著承包商。在过去数年公司完成砂劳越州内多项基建，大道与桥梁的建设，在该领域经验丰厚。再加上公司也与砂州日光组建合资公司 PPES Works，而这家合资公司主要参与砂劳越州内工程承包与道路管理业务。
综合上述要点，公司有能力在泛婆罗洲大道计划中分一杯羹。
马来西亚建筑与房产市场走势
过去3年（即2012年至2014年）马来西亚建筑市场发展蓬勃发展。以下是过去马来西亚建筑完工的数据：
马来西亚在2014年财政预算案祭出多项打房措施，其中包括将首3年产业盈利税（RPGT）增至30%，第四和第五年则增至20% 和15%，提高外国买家购房门槛，上调外国人的最低购房价从50万令吉增至100万令吉，并禁止发展商承担利息计划（DIBS）等。同时马来西亚也於2015年4月1日落时消费税，届时预计国民消费能力将下滑这可能进一步影响马来西亚的房地产业务发展。
公司管理层在2014年报中指出，2015年公司房地产发展将难免遭遇严峻的经济环境挑战。以下是管理层对2015年房地产业务展望：
1. 公司营运成本上涨；
2. 严谨的货币政策打击市场对房地产的需求与购买能力；
3. 消费税落实后将影响国人的消费能力，预计影响期可能长达6至9个月；
4. 2015年房地产市场需求将放缓。
砂劳越州人口
政府每10年将对砂劳越州进行一次人口调查，而上一次人口调查在2010年，下一次则在2020年。2010年砂劳越州总人口达247.114万，与10年前相比增加约40万人。当中人口最多的5个城市为古晋，美里，诗巫，三马拉汉以及民都鲁。而根据非正式统计，2013年砂州人口已达261.9万人。随着砂劳越州再生能源走廊计划顺利进行中，在加上建设泛婆罗洲大道，预计砂州经济活动将加快进而提振当地人民收入。公司旗下房地产业务主要集中在古晋，美里与民都鲁等区域，预计中长期而言日益蓬勃的砂州经济活动将有利公司房地产业务的发展。
砂劳越再生能源走廊
砂劳越再生能源走廊（SCORE）於2008年2月11日推出。SCORE计划涵盖砂劳越州5个地区，当中包括丹绒曼尼（TANJUNG MANIS），三玛拉朱 （SAMALAJU），木胶
（MUKAH），巴南（BARAM）以及都恼（TUNOH），总面积超过7万平方公里。SCORE发展将涵盖10个主要行业分别为铝，玻璃工业，钢铁，油气工业，棕油，水产养殖，牲畜养殖，木材工业，海事与旅游业。
这项计划将带动外来投资，增加砂劳越州经济活动，提振当地人民就业机会，增加人民收入。预计公司的建筑与房地产业务将从中受惠。
国际石油价格
过去5年国际原油（布兰特原油）价格平均介于每桶80.34美元至111.68美元。2014年9月起国际原油价格开始大幅下滑。2015年首季度国际原油价格平均为每桶56美元，与2014年平均每桶价格99.57美元相比，油价大幅下滑43.76%。
根据综合过去的资料显示，国际原油价大幅下滑主要是页岩油的崛起，石油输出国组织（OPEC）拒绝减产，再加上目前全球经济仍处于低迷状态，这导致石油供过于求。美国与伊朗的核谈判取得良好进展，也可能提振伊朗石油输出，而这将进一步打击国际原油价格。2015年全年预计国际原油价格将介于50美元至65美元一桶。
国际原油价格大幅下滑导致国家石油公司(Petronas) 收入大幅减少，甚至在2014年最后一季更出现亏损达73亿令吉。因此在2015年，国家石油计划於今年与明年削减资本开销10%和15%，或是相等于200亿至300亿令吉。这可能会影响公司持股29.06%的联营公司达洋企业订单表现。
行业发展趋势
公司在砂劳越州的工程于房地产业务竞争对手如下：
工程与建设业务
1. Naim Holdings Berhad (NAIM)
2. Cahya Mata Sarawak Berhad (CMSB)
3. Hock Seng Lee Berhad (HSL)
4. KKB Engineering Berhad (KKB)
5. Shin Yang Group of Companies (SYGB)
6. IJM Corporation Berhad (IJM)
房地产业务
1. Naim Holdings Berhad (NAIM)
2. Cahya Mata Sarawak Berhad (CMSB)
3. Hock Seng Lee Berhad (HSL)
4. IBRACO Berhad (IBRACO)
5. Sarawak Oil Palm Berhad (SOP)
6. Harbour-Link Group Berhad (HARBOUR)
7. Shin Yang Group of Companies (SYGB)
地库遍布
NAIM - 1812.32 Acres (Based on AR 2014 top 10)
• Muara Tuang, Kota Samarahan，Kuching – 446.77 Acres
• Kuala Baram. Miri – 315.95 Acres
• Kemena, Bintulu – 1030.60 Acres
• Kuching Central, Kuching – 19 Acres
CMSB – 4036.56 Acres
• Muara Tebas, Kuching – 239.17 Acres
• Kuching Town, Kuching – 40.80 Acres
• Salak, Kuching – 3756.59 Acres
IBRACO – 216.095 Acres
• Muara Tebas, Kuching – 216.095 Acres
HSL – 730.4 Acres (Based on AR 2014 Top 10)
• Muara Tuang, Kota Samarahan – 193.20 Acres
• Muara Tebas, Kuching – 140.8 Acres
• Salak, Kuching – 314.7 Acres
• Kuching North, Kuching – 81.7 Acres
HARBOUR – 125.53 Acres
• Kidurong, Bintulu – 125.53 Acres
SOP – 106.253 Acres
• Kuching + Miri – 106.253 Acres
公司未来发展计划
1. 公司目前正等待最佳时机脱售Dayang Enterprise Holdings Berhad (DESB) 股权，以释放自2007年进行的投资。公司目前一共持有DESB 2亿1446万2452股，按目前股价每股2.63令吉计算，这批股权价值为5亿6403万6249令吉。
2. 公司目前手持建筑订单达13亿令吉。以下是公司目前仍在进行中的建筑项目
Elevated Stations and Other Associated Works (MRT S2 & S4)
Tanjung Manis Port Extension
Tanjung Manis Water Treatment Plant and Associated Facilities
Upgrading of Existing Bukut Road
Bintulu Central Boulevard Road
SPNB projects on affordable house
Tanjung Manis Residential Housing Porject, Mukah, Sarawak
3. 联邦政府将在2015年5月公布大马第11发展计划， 而泛婆罗洲大道计划为潜在公布计划之一。凭借公司过去数年的经验与实力，公司有能力争取的该项计划。
4. 公司计划在未来将30亿令吉的产业组合注入发展商也信托。
5. 公司在东马砂劳越三个地区古晋，美里与民都鲁打造三个旗舰项目分别为古晋百乐城综合发展计划，民都鲁百乐城综合发展计划以及Southlake Permyjaya。
http://kuchingparagon.com.my/
http://southlake.com.my/
http://bintuluparagon.com.my/
本帖最后由 曾经沧海难为水 于 2015-5-17 12:20 编辑
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公司稽查师+ 稽查师意见
公司稽查师：KPMG
公司财务表现
1. 公司营业额表现
过去5年公司营业额表现不稳定。2011年公司营业额从2010年的6亿1269万令吉下滑至4亿1189万令吉。随后持续两年上升趋势至2012年的4亿9278万令吉以及2013年的7亿1145万令吉。而刚出炉的2014年业绩则显示公司营业额下滑至6亿5648万令吉。
公司旗下工程与建设业务为公司营业额主要贡献，贡献幅度在过去5年介于45.33%至68.35%。房地产发展业务为公司营业额第二大贡献，过去5年贡献幅度介于26.59%至46.36%。而公司的建筑材料贸易业务则贡献公司少于10%的营业额。
2014年公司的营业额贡献超过99%来自于马来西亚区，只有少于1%来自于斐济。
2. 公司部门盈利表现
公司工程与建设部门在过去两年（2013 & 2014）分别出现8429万令吉与2711万令吉的亏损。
2013年公司工程部门出现的亏损主要来自于斐济道路修复工程，砂劳越移民安置基础与设施相关工程，以及同年公司作出3838万令吉的违约金拨备。斐济工程亏损原因主要是合约与技术上与斐济政府出现分歧，导致工程更改公司需要负担附加成本。而砂劳越工程亏损主要原因则是运输成本，人工与建筑材料成本高于公司预算，副承包商成本以及在工程施工时公司面对土地与恶劣天气问题所致。这两项工程已经于2013年完工。
2014年公司工程部门在最后一季度出现亏损。主要亏损原因是公司在2014年最后一季度为MRT工程作出1253.8万令吉的违约金拨备，同时也作出2085万令吉的坏账拨备所致。根据管理层透露MRT违约金拨备属于一次性不会再有进一步拨备，一切将在2015年正常化。
房地产发展部门在过去5年届维持盈利。2013与2014年这个部门分别取得8644万令吉以及7594万令吉的部门盈利。公司尽管在2014年录得2亿令吉的销售额，但与2013年相比则下滑1亿令吉。公司预测2015年只录得1亿5000万令吉的销售额，主要是受到砂劳越州房地产需求放缓所致。
建筑材料贸易部门方面则在过去5年中3次出现亏损。2014年这个部门仍面临363千令吉亏损，但与2013年亏损376万令吉相比，亏损幅度已大幅减少。
3. 公司整体净利表现
以下是公司过去5年Gross Profit，EBITDA，EBIT，Profit After Tax，PATAMI以及公司税后核心净利
*不包括公司一次性的收入以及从达洋企业所分享的利润。
4. 货物储存管理
公司的货物储存一般为待售产业，建筑材料与其它原料。
过去5年公司货物储存介于2417万令吉至3272万令吉，而2014年货物储存为2417万令吉。
整体而言过去5年公司货物储存没有大幅增加，目前货物储存处在健康水平。
5. 产业开发成本 (Property Development Cost)
以下是公司过去5年的产业开发成本：
6. 贸易应收帐目与各类按工程进度收款帐目管理
截至2014年12月31日为止，公司贸易应收帐目同比减少4022万令吉至7349.7万令吉。而各类按工程进度收款帐单数额则同比增加7744万令吉至2亿7211万令吉。
过去4年公司平均收款天数介于161天至242天，而2014年则为182天。
单从数额与平均收款天数来看，公司的帐目处在非常高水平。2014年报，公司透露了以下资料以交代公司账目高企的原因：
1. 公司有6587.5万令吉的应收帐目来自政府相关部门工程，而根据协议这笔应收帐目将分10年期偿还。同时根据该协议，公司可以就未清帐款征收8.05%的利息。
2. 公司有5537.8万令吉的工程进度收款帐单属于工程被扣押保留金 (Retention Sum)。
过去5年公司的应收帐目与按工程进度收款帐目减值数额不断攀升。公司目前一共有5188.7万令吉的帐目是逾期1至180天，而超过180天的则为2879.7万令吉。倘若公司帐目减值数额持续攀升，这将导致公司的利润受到侵蚀。
整体而言公司的应收帐目处在较高水平，需要密切留意公司在接下来帐目与减值数额是否持续增加。
7. 现金与现金流表现
截至2014财政年，公司手持现金达1亿6096.9万令吉。过去5年公司净营运现金流在2012年和2014年出现负数。
2012年公司净营运现金流出现负数主要是当年公司的产业开发成本与贸易与其它应收帐目分别增加2456.3万令吉与5037.1万令吉所致。
2014年公司净营运现金流出现负数主要原因为公司的产业开发成本大幅增加1亿5805.3万令吉所致。
在自由现金流方面，公司在过去5年内有4年出现负数。而导致自由现金流呈现负数主要是公司在2010至2012年期间分别作出5155万令吉，6035万令吉以及1595万令吉的资本开销所致。而2014年，由于公司作出高达1亿5805万令吉的产业开发成本，而拖累了公司自由现金流表现。
近年公司的资本开销数额已经下降至1000万令吉至1500万令吉左右。
整体而言，公司仍需要现金去充作旗下三个旗舰产业发展用途，因此预测未来1年公司仍不会有充裕的现金用作股息派发用途（若脱售达洋企业股权，而派发特别股息则另当别论）。
8. 债务管理
截至2014财政年，公司总债务为5亿8161.6万令吉与2013年相比减少6284.8万令吉。
在总债务当中，有44.4%属于银行贷款，50%属于贸易与其它应付帐款，4.65%属于递延所得税负债，而剩余的0.95%则为应付税项与其它负债。
债务减少原因如下:
公司手持现金，贸易应收帐款以及按工程进度收款帐目足以应付公司所有短长期债务偿还。因此公司不会出现倒债问题。
公司负债比率
整体而言，公司债务处在健康水平。
公司股本回报率
过去5年公司股本回报率介于6.32% 至22.84%，而2014年则为17.57%。
30 大股东的持股 vs 市面流通股数
| 30 大股东持股 | 市面流通股数 |
| 2014 | 67.66% | 32.34% |
| 2013 | 69.52% | 30.48% |
| 2012 | 70.76% | 29.24% |
| 2011 | 74.67% | 25.33% |
| 2010 | 78.68% | 21.32% |
投资公司业务的潜在风险
1. 马来西亚在2014年财政预算案祭出多项打房措施，其中包括将首3年产业盈利税（RPGT）增至30%，第四和第五年则增至20%和15%，提高外国买家购房门槛，上调外国人的最低购房价从50万令吉增至100万令吉，并禁止发展商承担利息计划（DIBS）等。同时马来西亚在2015年4月1日落实消费税，届时预计国民消费能力将下滑这可能进一步影响马来西亚的房地产业务发展。这些措施可能会影响公司旗下的房地产业务。
2. 国家石油公司收入因国际油价大幅下滑而受到影响，这将影响政府的股息收入与石油税收。国际评级机构也一直要求政府削减开财政赤字，以避免他们进一步调低马来西亚的主权债务评级。这些因素可能导致马来西亚政府展延落实“北婆罗洲大道”计划。这可能会影响公司旗下的工程与建设业务。
3. 公司旗下工程与建设业务在2013与2014年分别作出3838万令吉和2253.8万令吉的违约金拨备。这两年的违约金拨备导致公司这个部门业绩连续两年面临亏损。倘若公司在未来再为旗下工程作出类似的违约金拨备，这可能不只会导致亏损，也可能会影响公司在工程与建设行业的声誉。
4. 公司在2014财政年作出2085万令吉的应收帐目减值，进而拖累了2014财政年的核心净利表现。回顾公司应收帐目以及各类按工程进度收款帐目一共有5188.7万令吉的帐目是逾期1至180天，而超过180天的则为2879.7万令吉。倘若公司对这笔帐目开刀，公司盈利可能将受到打击。
5. 国家石油公司将在2015以及2016年削减10%和15%的资本开销。这可能影响公司联营企业“达洋企业”的订单表现，进而拖累对公司的盈利贡献。
公司值得注意的地方
1. 公司目前股价为每股2.72令吉，而每持有1股NAIM相等于同时持有1股NAIM+0.905股DAYANG。按DAYANG目前每股2.64令吉计算，相等于我们以每股0.331令吉买入NAIM旗下的房地产业务，工程与建设业务，旗下投资产业以及位于砂劳越美里，民都鲁以及古晋的土地。
2. 按市值计算公司为全马最大的A级土著承包商。同时公司也曾参与砂劳越州多项道路建设，维修与管理工程。因此公司有能力竞逐联邦政府即将在5月大马第11发展计划下颁布的“泛婆罗洲大道计划”。
3. 之前导致公司工程与建设部门蒙亏得斐济道路修复工程以及砂劳越州移民安置计划工程已经於2013年完工，而2014年MRT工程违约金拨备属于一次性事件。若2015年一切顺利，公司工程与建设部门利润将回归正常水平。 |
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