莊孟翰│理財周刊780期│2015-08-07
台北市馬先生問：最近房市進入修正，但台北市政府從七月一日起，除了實施容積上限1.5倍外，之前還針對容積移轉設立「容積銀行」，這對建商及房市有何影響？
答： 台北市最早討論實施容積移轉，是因為迪化街老舊建築列為古蹟保存，將衝擊現住戶的財產價值權益(如拆掉重建蓋新大樓、可高價出售獲利，但被列為古蹟沒辦法拆除重建)。因此，遂同意該地區的「容積」可移轉至其他區域使用，也就是「賣容積」給有需要容積的建商或開發商，而賣容積的錢則作為屋主的「補償」。除了古蹟保存的容積移轉外，針對政府無足夠財力徵收的道路用地，或公共設施保留地的「容積」，也在適用範圍。不過，自從「容積」可移轉，加上「容積獎勵」造成某些地區「容積」超過上限，引發鄰棟住戶「日照權」受損的爭議外，開發商從「容積移轉」獲取暴利的部分亦備受訾議，從而引發政府研修法令，進行2項抑制行動。 行動一，內政部營建署公告修正建築容積規定，未來實施都市更新事業之地區，法定容積為建築基地1.5倍，以外之地區法定容積為建築基地1.2倍。此一規定原定從去(103)年1月1日起實施，惟緩衝期延至104年7月1日正式實施。台北市政府於2009年舉辦台北國際花卉博覽會，同時推出「台北好好看」容獎措施，即兩倍容積獎勵等都市更新方案，結果被批評為濫發容積、助長炒房。最近台北市都發局已將「台北市土地使用分區管制自治條例」修正草案交付議會審查，往後都更基地容獎上限是法定容積1.5倍、非劃定都更區則是法容1.2倍；海砂屋、大眾捷運系統開發用地不受此限，最多可達兩倍容獎上限，但不得再申請其他容積獎勵。 按台北市政府所推出之「台北好好看」容獎措施，只要將都市更新區的閒置與陋房屋騰空，並在建築基地進行綠美化，即可申請最高10%的容積獎勵。台北市議員曾就此粗估申請綠化「假公園」2.58萬坪，但核准容積獎勵逾7000坪，送出容獎價值達68億元，以致監察院曾於2012年對台北市政府提出糾正。該公告自去年公布後，即引發建商一波「搶照潮」，影響所及，若每張建照的施工期約2至3年的話，則在房市走跌，且依內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數，近三年半以來合計373,995棟、未來空屋數量應會呈現逐年增加趨勢下，兩三年後的餘屋量恐會再爆量，將更不利房市發展趨勢。 |
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