可負擔房屋‧真的可負擔嗎？

2015-05-24 13:00

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“可負擔房屋”從無到有，一直引起各界爭議，當中以售價及地點最令人疑惑。

對於平均收入中值僅3千200令吉的大馬人而言，售價動輒30至40萬令吉的可負擔房屋真的可負擔嗎？

政府及私人界合作方案可行嗎？未來的可負擔房屋發展方向該注重哪方面，讓首次購屋者“負擔得起”又不加重財務負擔呢？

出售率不穩定

亞洲策略與領導研究所（ASLI）針對該課題舉辦2015年“可負擔房屋”高峰交流會，邀請多家私人發展商及國家可負擔房屋發展機構對話交流，探討大馬可負擔房屋面對的各種課題。

屋價高漲，許多中低收入群的購房之路佈滿荊棘，導致可負擔房屋需求高居不下，當中又以人口眾多的巴生河流域需求最迫切。

雪州發展機構（PKNS）總經理阿茲蘭在研討會上表示，在當局已興建的15萬6間房屋當中，85%為可負擔房屋，15%為高價房屋，2015至2019年期間，計劃興建7千個單位的可負擔房屋，總津貼額3億9千萬令吉全由PKNS支付。

另外，在未來4至5年，雪州發展機構還需支付子公司及聯號公司2千500個單位可負擔房屋的4千萬令吉津貼，總共須承擔至少4億令吉的可負擔房屋津貼。

他指出，除了龐大開銷帶來的挑戰，目前更面對半數申請者無法獲取房貸的問題。

“在2011至2014年期間，雪州發展機構已交付了2千個單位可負擔房屋，可是有興趣購買且已繳付訂金者，有近半數無法獲得銀行貸款，造成可負擔房屋出現高需求，出售率卻不穩定的狀況。”

他說，房貸批准率走低，導致當局必須重新尋找買家，這趨勢已是整體市場面對的關鍵課題。

根據全國產業資訊中心（NAPIC），住宅及非住宅貸款批准差距從從2008年起開始擴大，顯示貸款批准趨向嚴謹。

住宅貸款批准下滑9%

2014年，住宅貸款批准下滑9%，非住宅貸款為13%。

“雪州房屋與地產局（LPHS）也同樣面臨50%貸款批准失敗率，經過份析，我們發現市場上獲批的貸款以二手產業為主，而非新產業，一再顯示首次購屋者目前面對的貸款問題已達關鍵階段。”

他指出，如今年輕人覺得無法負擔是不能買房的主要因素，故當局必須確保能夠供應符合首購族經濟條件的可負擔房產及維持生活品質的產業維修成本。

“以高樓住宅為例，如果每平方尺平均收費24仙，1千平方尺的房子需每月繳付240令吉管理費，費用太高，首購族將無法負擔，常期拖欠管理費的後果將導致管理單位縮減維修成本，進而引發公共設施維護不當等種種民生課題。”

2016年，雪州發展機構將開始毗鄰賽城的Cybercity發展2千個單位可負擔產業，阿茲蘭希望，這項計劃可暫且緩解大吉隆坡地區對可負擔產業的殷切需求。

探討建設－經營－轉讓模式

合作方面，雪州發展機構除了目前的常規性發展，也將與承包商合夥，探討建設－經營－轉讓（BOT）模式發展可負擔產業。

在土地方面，雖然市區有許多馬來保留地，不過阿茲蘭坦言，近期該部門經常面對馬來保留地地主開高價的問題，因地主對市場土地價格瞭如指掌，都希望從中取得高回酬，故向馬來地主徵地的做法是行不通的。

“每當洽談購地事項，他們都會直接要求佔發展總值20%的價格，這些是我們無法承擔的價位，所以只能徵用雪州政府土地，因這可享有津貼及拉低成本價，讓房屋價格維持在25萬令吉以下。”

多少才算“可負擔”？

沙巴房地產發展商會（SHAREDA）副主席鄺崇偉認為，“可負擔房屋”僅適用於市中心及主要城鎮，售價25萬至50萬令吉、距離市中心20公里以外的房產都不屬於可負擔範圍，主要是市郊或小鎮地區的房屋價格較低，人們何必舍價格同樣低廉的排屋，轉購可負擔房屋呢？

“預計到了2025年，75%有大馬人口將住在市中心及主要城鎮，可負擔房屋就是為了解決城市人口擁擠問題而設的折衷方案，以沙巴為例子，25萬令吉價位水平的可負擔房屋僅適用於亞庇，在山打根及斗湖，該價位公寓將無人問津。”

另外，鄺崇偉覺得，市場對“可負擔”的定義應有所改變，以迎合X／Y／Z世代的處事作風，同時還有一些基本面問題待調整。

“新世代年輕人注重個人形象，為顧及顏面，寧可租房子及花錢買名牌，也不願購買可負擔房屋或廉價屋，這都是我們必須正視的社會問題。”

他直言，政府放眼5年興建100萬個單位的可負擔房屋目標是不切實際的，因單是在沙巴，獲取監管單位批准已需3年時間，之後還有建築時間、速度、系統方面的問題待考量。

打房也成首購族阻力

“政府及私人發展商的合作，還需顧及利益問題，因後者都是以利益為導向，無需他人提醒也會自動根據市場需求策劃產業發展策略，然而，目前最大的問題是首購族可否負擔得起，以及當局有必要為可負擔房屋賦予新形象。”

鄺崇偉指出，基本上大馬的可負擔房屋面對地點不正確、設錯目標買家收入條件、施工分期付款、管理費訂金、服務費等問題。

“一些可負擔房屋地點位於基礎設施不便的地方，根本無人問津，買家經濟條件方面，我認為首購族的家庭收入應從3千調高至5千令吉以上，因這個收入群共佔了35%的大馬人口。”

他認為，國家銀行積極打房抑制房價上漲策略雖好，可是此舉也對首購族買房造成阻力。

“當局最｀該打’的是信用卡、車貸及分期付款機制，因這些債務及利息才是導致首購族變窮及無法買房的罪魁禍首，進而引發無法繳付頭期及貸款不獲批問題。”

除此之外，還有施工分期付款機制也必須檢討。

鄺崇偉覺得這個制度將加重首購族負擔，主要是這群人大部份在租屋，施工期間開始償還幾千令吉的房貸，生活開銷將大幅度增加，而且取得適居證書（CF）後，還需繳付一大筆管理費押底金，將令首購族感到非常吃力。

“因此政府有必要介入並協助他們，與私人界一起應對這些問題，包括教導他們對居住環境負責，以強化產業價值。”

誰才是“可負擔”真正買家？

聯合置地（UMLAND,4561,主板產業組）首席執行員拿督謝雷鳴說，可負擔能力與房屋首購族息息相關，而這個群體大部份由剛踏入社會、無法負擔房屋價格的年輕人組成，在他們背後，父母才是真正買家。

應以想組織家庭伴侶為對象

“很多真正的首購族不是Y世代及年輕人，很多時候都是父母在買，以提早幫助他們投資，並在賺取足夠收入後償還房貸，可是每當開始償還時，孩子們都會向父母發出許多SOS求救訊號，主要是收入已無法應付生活開銷，更不用說有剩餘的錢償還房貸。”

他認為，首購族應以一對打算組織家庭的伴侶為目標對象，而不是任何人，購買的產業也應該以有地房產為主，主要是在市中心，即使是公寓，當局也很難讓這些產業變得可負擔，搬出市區在所難免，至少在市郊，首購族還可以擁有一間有地房產。

“在目前狀況下，讓可負擔房屋更可負擔的主要因素是成本，當中包括土地、房屋設計及建材，地點可以考量近期崛起的巴生河流域南部走廊、士毛月及森美蘭，讓屋子售價得以維持在25萬至30萬令吉之間。”

首先，土地成本必須廉宜，在市郊或許還可取得每平方尺12至15令吉的土地成本，接著才根據首購族需求設計房屋，包括他們是否要建立大家庭、需要3個浴室及一直住到年老等問題，因這間屋子只是首購族的起點，未來他們不會只擁有一間房子。

設計應以功能性為主

“既是起點，未來他們勢必會升級房子設施及規模，或漸步升級更換至更大間的屋子，故在設計方面，發展商必須考量走奢華路線還是以功能性為主，而且土地面積業也無需過大。”

他認為，可負擔房屋面積達1千800至2千平方尺有點大，理想面積是1千300至1千400平方尺的單層屋子，因這不單能有效降低屋子售價至30萬令吉以下，也有空間讓屋主在未來進行擴建工程。

“可負擔房屋不一定等於設施很差，只是建設時必須犧牲一些奢侈的東西來維持低成本，讓首購族享有可負擔、可擴建、具功能性、擁有寬頻連接、便捷道路系統的住家環境。”

另外，為了節約成本，他建議可負擔房屋建材也必須進行改革。

他指出，目前許多發展商已採用可降低建築成本的工業建築系統（IBS），故在興建可負擔房屋時，為了維持低成本，內部可適度利用環保或較輕的建材。

“排屋之間的牆壁依然用磚塊，可是內部牆壁可以改用較輕便的材質分割，除了有助於縮減成本，也方便屋主更改屋子格局及裝修。

總而言之，謝雷鳴認為，創建可負擔房屋不只是關注其售價，還需懂得善用科技發明，讓建造過程更低成本及迅速交屋，為首購族帶來價格介於40至50萬令吉的屋子。

一馬人民房屋
申請者單身族多

另外，在回答環節，“一馬人民房屋計劃”（PR1MA）機構首席營運員阿米魯丁在回答關於Y世代的房屋問題時透露，該部門發現，申請該機構房屋的人，近半數為單身人士，主要原因是買不起房子。

“我們在吉隆坡的第一項可負擔房屋計劃共有98萬人註冊，其中90%的人，年齡在40歲以下，單身人士佔了46%，這個數據在之後的項目重複出現直到現在，單身人士比例平均佔了申請者的46%至50%。”

為瞭解問題所在，PR1MA向這些人進行了一項調查，詢問他們為何單身，60%受訪者的回答是他們買不起房子，所以至今維持單身。

大馬面對不婚或遲婚趨勢

“顯然的，我國的城市人口正面對不婚或遲婚的趨勢，這對國家發展不利，也是市區房屋發展過程必須應對的社會問題之一，因此在定價時，為了履行社會責任，我們的售價會比市場廉宜許多。”

至於市區土地缺乏無法讓年輕人就近住在市區的問題，他認為，若要就此狀況規劃藍圖，政府及私人界有必要坐下來一起探討尋求解決方面，讓年輕人也買得起房子。

可負擔房屋答問錄

1.誰適合申購可負擔房屋？

《PR1MA》―21歲以上已婚或單身的大馬公民，個人或家庭收入2千500至1萬令吉，擁有不超過1項產業。《我的雪蘭莪房屋》―18歲以上大馬公民，家庭收入3千零1至8千500令吉、在雪州未持有任何住宅產業的已婚夫妻、單身負擔家計者。

2.可負擔房屋價位？

截至目前為止，《PR1MA》可負擔房屋售價介於16萬至34萬令吉，雪州房屋與地產局（LPHS）的“我的雪蘭莪房屋”在25萬令吉以下。

3.可負擔房屋地點？

《PR1MA》涵蓋全國各地，包括北、中、南馬區、東海岸、沙巴及砂拉越州。

《我的雪蘭莪房屋》則在雪州境內，包括淡江、丹絨12、龍溪、加影、巴生、加埔、武吉拉惹、依約。

4.如何解決交通偏遠問題？

可負擔房屋將建在靠近高速公路出口處，雪州政府已開始與Rapid合作推出免費巴士，川行八打靈再也、哥打白沙羅等地區，未來快捷巴士系統（BRT）及捷運3路線也將在3至5年內緩解交通問題。

5.如何申請可負擔房屋？

《我的雪蘭莪房屋》，可上網申請及註冊―http://ehartanah.lphs.gov.my/lphs/，或到雪州房屋與地產局（LPHS）網站下載申請表格。

《PR1MA可負擔房屋》申請及註冊―http://www.pr1ma.my/register.php?lang=en。

小知識
何謂可負擔房屋？

可負擔房屋不是廉價屋，兩者不適於作比較，計算購買的房屋可負擔程度最準確算法是，每月房貸償還數額不可超過家庭收入的30%，若超越此比例則被列為超過負擔能力。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：郭曉芳）