2014-07-04 11:25
（吉隆坡3日訊）基於家債水平居高不下，加上負擔能力依然困擾產業買家，分析員認為國行有可能會在來臨進一步祭出更多的打房措施。
肯納格研究相信，無論國行會否如預期般在下半年升息，今年第三季對產業股來說都將會是 深具挑戰。就算意外未升息，若房价指數（HPI）增長無法減緩以及家債水平持續惡化，該證券行不排除國行和政府會探討更多的具體措施來冷卻房市的可能性， 尤其是2015年財政預算案即將到來。
此外，有鑑於家債水平或將在2014年杪上攀至佔名義國內生產總值（GDP）的88%，馬銀行研究也坦承國行可能進一步打債和抑制投機性需求的風險。
馬銀行在近期一次的產業展中向出席觀展者進行調查，發現有64%的受訪者已經持有至少一間的產業，目前想要購買新產業是為了投資目的，而並非為了自住。由於大部份的潛在買家仍以投資為目的，更多的緊縮措施料將對需求帶來更沉重的打擊。
生活成本影響買屋決定
雖然如此，馬銀行稱當前的市場買氣仍然強健，其中有80%的受訪者表示有意在未來12個月內購買至少1間產業，惟當中70%的人坦承生活成本上漲將會影響他們的購買決定。
對於產業需求的可持續性，馬銀行保持謹慎的態度，主要顧及購屋負擔能力仍是個課題，而且隨著來臨的消費稅（GST）落實和國行升息，可能還會進一步削弱。
自從基本借貸率（BLR）的升息以及產業價格走高，負擔能力指數便從2009年至今呈下降趨勢。馬銀行相信此課題將影響購屋者的投資決定，並最終導致產業銷售下挫。
肯納格表示原已預期買家情緒會在去年公佈財政預算案後的6至9個月期間持續疲弱，但相信買家情緒還是會在下半年逐步好轉。
“我們依然預測需求會在明年消費稅實施前回升，同時在上半年因發展商的觀望態度而出現相對較少的新項目推出，或將在短期引發被壓抑的需求反彈。不過，這一切還得視銀行會否放寬對該領域的資金流量。”
價格與融資成購屋者最大隱憂
根據馬銀行的調查，受訪者普遍最大的隱憂也在於價格與融資。據悉，銀行方面現今的回絕貸款率從去年的10至20%，急升到40至50%。肯納格指市場相信各銀行將在下半年更傾向追求貸款成長，進而改善下半年的產業承購率。
儘管如此，考慮到富時產業指數迄今已寫下10%的漲幅，甚至超越富時大馬綜指的2%漲幅，肯納格相信產業領域股價已經消化下半年情況好轉此利好因素。
因此，肯納格預測若發展商有能力達到其銷售目標，股價方面不會出現強烈的反應；反觀若發展商顯示出無法達標的跡象，股價方面則會作出負面的反應。
柔特區魅力減
另一方面，隨著中國發展商大量湧入市場、計劃填海土地帶來大量產業與土地供應、以及州政府作出週末假期變動，肯納格認為柔佛依斯干達特區（Iskandar）已逐漸失去勢頭。
該證券行相信柔佛房市將會持續疲弱，直至更多有關基建方面的消息浮出台面，以及大規模填海工程更明朗化為止。
馬銀行看好價格低於100萬令吉的有地產業將持續受到強勁需求扶持。目前在巴生河流域南部出現數個產業新熱點，即加影、士毛月、萬宜以及蒲種南區，施工中的捷運和輕快鐵路線也誓將提昇上述部份地區的人氣，受益的發展商包括美景控股（MKH,6114,主板產業組）、綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）、馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）及IOI產業（IOIPG,5249,主板產業組）。
肯納格透露，大部份的產業股如今正以接近平均的估值水平進行交易，落後的股項包括UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）、實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）、馬星集團及IOI產業。該證券行下調對產業領域的評級至“中和”，首選產業股為雙威（SUNWAY,5211,主板產業組）和金群利（MATRIX,5236,主板產業組）。
（星洲日報／財經）
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