一股作气：大马凯德提升资产盈利看涨

通过资产提升工程，扩大出租空间及上调租金，大马凯德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）的盈利增长潜能备受看涨。

尽管捷运工程的施工期，已对该产托旗下的金河广场构成负面冲击，租金已出现下滑的情况，惟该工程竣工后的局面将逆转。

随着大马凯德产托旗下东海岸商场（East Coast Mall）首阶段的资产提升工程已完成，第二阶段的工程也将展开。

该商场第一阶段的资产提升工程，包括将停车场改为零售空间（净出租范围约2万4000平方尺），并已为该产托带来正面的盈利贡献。

资料显示，在旗下商场的新租户合约或租户更新合约方面，东海岸商场的租金上调幅度，在2013年平均取得21%的强劲上涨。

与此同时，该商场在2013年的净租金收入，按年取得近6.1%的增长，从2012年的2416万1000令吉，提高到2582万2000令吉。

今年，大马凯德产托将拨出8000万令吉作为资本开销，主要用于东海岸商场的第二阶段资产提升工程，预计可在今年完成。

根据兴业研究指出，在资产提升工程的正面效应之下，该产托管理层相信，今年的每股可分派红利增长4至5%可达标。

商场出租率99%

于2010年上市的大马凯德产托是一家纯商场产托，初期的产业投资组合包括合您广场（Gurney Plaza）、绿野购物中心（The Mines）和金河广场（Sungei Wang Plaza）。

为扩大产业投资组合，该产托于上市次年，收购和注入东海岸商场。

依据最新的产业评估，这些商场总值达30亿7900万令吉，整体出租率达到99%。

其中，绿野购物中心和东海岸商场，更是达到100%的出租率，而合您广场和金河广场，则分别达98.1%和98%。



分红逐年走高

凯德产托自上市以来，业绩一年比一年标青，每股可分配分红记录方面，2010年为3.4仙（7月到12月）、2011年为7.87仙、2012年为8.44仙以及2013年为8.85仙。

鉴于产托领域因10年大马政府债券（MGS）殖利率扬升，加上美联储超宽松政策退场冲击，大马凯德产托价格也已回落，以周二（28日）的闭市价格计算，周息率如今达6.3%。

估值上，该股的交易水平为10.86倍本益比（以28日收盘价格为准），而截至12月31日的净资产值约1.20令吉，股价净值比为1.18倍。



或收购皇后湾商场

在资产收购活动方面，虽然管理层并没有披露近期会有任何举动，但肯纳格研究认为，最为明显的收购目标将是皇后湾商场（Queensbay Mall）。

近年来的盈利成长推动力，主要来自内部增长，而资产注入活动，将成为大马凯德产托重新评估的重大因素之一。

目前，该产托的负债率水平为28.8%，且之前有意收购Tropicana City Mall的计划告吹，不排除将持续探讨其他机会。

皇后湾商场是由大马凯德产托的控股公司新加坡凯德商用（CapitalMalls Asia）所拥有，市场一般相信该产托具有优先收购权。

此外，新加坡凯德商用与森那美（SIME，4197，主板贸服股）联营的美拉瓦蒂购物中心，有望在2016年竣工以后注入该产托组合。

两大利淡冲击

在不利因素方面，大马凯德产托旗下的金河广场，面对两大负面因素冲击，其一是吉隆坡门牌税的上调。

第二个因素，则是正在进行的捷运工程施工，已影响到该广场的到访人次，为留住客户更导致租金出现下滑的现象。

市场相信，捷运工程捷运竣工后，长期而言对金河广场是项利好因素；而在这期间，管理层预计，到访的人次料在施工期间仍持续受到影响。

至于其他潜在的风险，包括电费上调（能否全面转嫁给予租户）、零售空间的供需与市场竞争、缺乏资产注入活动和维修成本走高等。