國行升息‧房貸窒息

2014-07-20 13:02

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國行3年來首度升息0.25%至3.25%，雖然在市場預期之中，卻引發升息陸續有來的隱憂，產業發展商及產業買家更是首當其衝，成為升息最大受害者。

國行若不間斷升息，加上消費稅不確定因素威脅，產業發展商及潛在買家應如何應對越來越高的貸款及建材成本，創造雙贏局面？

分析員認為，升息0.25%對發展商盈利、產業銷售影響不大，相信每個月房貸額增3%也可輕易被買家吸收。

豐隆研究也認為，升息有其利弊，除了導致中高級產業需求放緩及房屋可負擔能力下降，也間接提昇了發展商開發可負擔產業市場的機會。

該行指出，以目前的-2.4%基準貸款利率（BLR），每月3千令吉房貸計算，買家只可負擔68萬令吉產業，升息0.25%將降低可負擔產業的價格2.92%至66萬令吉，升息0.50%將降低5.71%至64萬令吉。

9月若再升息
將打擊買家

但是，肯納格研究根據國行過往作風預測，不排除接下來當局將祭出系列升息措施，若在下個貨幣政策會議（9月）決定再升息至少25基點，將累積50基點的增長率。

“一旦升息超過50基點，料負面打擊產業需求，導致更多潛在買家維持觀望態度、貸款能力受影響，負擔能力走弱至10年高點，而現有房屋貸款者將明顯感受到房貸額增漲的壓力，發展商成本上揚也將加劇負擔能力的問題。”

該行預計，如果只是一次性調漲，相信產業股調整屬短期現象，料不會大幅度調整或發生更糟狀況，若9月再調升25基點及未有持續調漲跡象，買家情緒料受打擊，不過產業領域也可能因此逃過2015年財政預算案“劫數”，於今年第四季取得正面進展。

肯納格研究認為，在9月貨幣政策會議之前，產業股可能處於窄幅波動局面，如果未來6至12個月內當局有意調高利率50基點以上，將嚴重打擊產業領域。

“最糟狀況是，未來12個月若升息率達1%，每個月房貸將增加12%，影響非常顯著，將大幅度超越買家預算及負擔程度，負面影響可負擔房屋市場，同時限制買家購買另一房屋的能力。”

駱玉梅：升息與消費稅
夾攻發展商

財政部署下單位大馬產業機構（MPI）總經理駱玉梅在富道教育集團（WMA）產業研討會後接受《投資致富》訪問時指出，升息對買家及房貸不利，相信接下來發展商將更慎於推出產業發展計劃，因為除了升息，發展商也在擔心明年消費稅的影響。

“在這樣的環境下，發展商必須確保推出的產業計劃可迅速獲得收入，因為未來的融資成本高，發展商須償還更高利息，所以在推出產業前，他們需要展開更多研究，以瞭解市場趨勢及買家需求。”

至於未來產業市場趨勢是否將轉向可負擔房屋領域，她認為這有賴於發展商的購地成本，雖然吉隆坡區可負擔房屋具一定需求，可是購地成本高，除非是規劃成高密度住宅，才有可能實現。

對於打算購屋者買或不買的課題，她認為只要有能力持有產業超過3年，目前是買家入場尋求適合產業的好時機，若真正想買屋自住者，任何時機入場都不成問題。

“預見未來3年，產業價格漲幅不如過去幾年那麼高，可能只有3%至5%，與定存相差無幾，不似過去幾年，某些產業漲幅可達雙位數增長率。”

針對打房政策對海外買家的影響，她說以調高外資購買產業門檻至100萬令吉影響最大，尤其是新加坡買家，過去多數購買100萬令吉以下的產業，如今門檻高達100萬令吉，以此價格水平，買家大可回新加坡置產。

還會再進一步升息嗎？

駱玉梅在談及升息對產業影響時相信，今明年利率趨勢將持續合理化，但不會太顯著，預計今年下半年可再調升0.25%。

她指出，國行升息考量因素來自內外圍，包括大馬經濟是否過熱及美國經濟是否迅速復原，尤其是國內家債、通膨及美國量化寬鬆政策（QE）即將結束，都將影響國家利率政策。

“目前國行升息主要是以津貼合理化導致的燃油、物價上漲及家債攀升狀況為考量，以應對投資失衡及控制產業價格持續上漲，這是因為在2013年，大馬家債已走揚至86.8%高點，為亞洲家債最高的國家，全球家債佔GDP%排名第四。”

今年二月，大馬通膨達3.4%，寫下32個月新高紀錄。

外圍因素主要是美國經濟開始好轉，促使聯儲局逐步減少購債，進而引發熱錢從新興市場回流美國所帶來的連鎖效應。

“雖然量寬規模減少未即時影響大馬利率，但已顯著影響新興國家貨幣及金融市場，造成大馬、印尼、印度貨幣走跌，泰國、印尼及菲律賓股市下滑20%，也導致經濟政策較開放的國家地區，如新加坡及香港金融市場風險走揚。”

她表示，馬幣在去年5至8月間貶值，因有強穩經常賬盈餘支撐，至今兌美元已回穩，表現比新興“脆弱五國”強韌。

脆弱五國為南非、土耳其、巴西、印度及印尼。

獅城香港打房絆倒房價

駱玉梅說，目前香港及新加坡政府已就系列打房措施穩定金融體系，防止產業泡沫化，專家估計，這些措施將導致新加坡及香港房價分別於今年下滑8%及10%至15%。

“量寬結束後如何確保金融市場不會停頓，是國行及所有亞洲央行決策人最艱難的任務，對於新加坡嚴厲實行打房政策，分析員擔心將引發雙重打擊效應，因高房貸及高利息環境可能導致產業賤賣及無法償還房貸現象。”

她指出，未來幾年新加坡還有許多產業供應入市，為避免產業賤賣恐慌，該國政府已對總償債率（TDSR）限制框架鬆綁。

反觀大馬產業市場，她認為不必太擔心量化寬鬆即將結束的影響，因大馬不是外資的主要投資市場，僅依斯干達擁有較多的新加坡投資者，投資目的以長期為主，不過一旦新加坡及香港改變政策，這個狀況可能產生變化。

大馬房市已降溫

“大馬產業向來不是外資的首選，近期吸引外資是因為新加坡及香港於去年開始極力控制外資買房，若它們對外資買房政策鬆綁，外資可能會回流這兩個國家地區。”

至於大馬房市是否因此緊縮，她認為上半年房市已隨降溫措施冷卻，雖然外圍風險難測，可是買家若具長期持有的能力，產業市場可安然無恙。

“這意味買家持有產業的時間需比2年更長，若口袋不夠深或急於在短期內脫售，則較高風險，因利息持續上升將導致房貸走高。”

張子敏：買屋須開始調整開銷

對於升息，基金經理張子敏認為，國行調高0.25%志在合理化通膨，對發展商貸款成本及產業買家影響不大，除非是調漲0.5%，發展商融資難度才會加劇。

“如果繼續升息，發展商料需要更努力的說服消費者買屋，面臨不能隨意調高房價的挑戰，為吸引買家，發展商料隨機應變，給予一些銷售欠佳的產業計劃回扣。”

至於還未購買房產的人，現階段該買還是不買的矛盾問題，他認為升息不會影響想要擁屋者，只會稍微影響投機者。

“人們是因為房價太高而停止購屋，如果真的有需求而價格又符合預期，絕不會因區區升息0.25%就暫停買房，畢竟房貸增加數額不大，為了擁有自己的家，他們寧願從其他方面調整開銷，補貼增加的房貸。”

要買房趁現在

另外，對於升息導致融資成本增加及消費稅雙面夾攻，張子敏說成本走高在所難免，要買房子就趁現在買吧！

但是在消費稅方面，他認為發展商未必會轉嫁給消費者，主要是6%的消費稅將取代原本10%的建材稅，發展商反而從中節省了4%成本。

“這省下來4%成本該如何運用，是要收為己用還是讓消費者受益，則視發展商的良心，不過接下來油電還可能再漲，預見整體市場情緒會非常低落。”

黃國華：短期房價料不升反降

投資顧問黃國華認為，本次升息只是開端，預計9月將再度升息，主要是國行控制家債不再高升的手段，雖然升息0.25%影響不大，預見短期內房價不會再上漲，一些產業過剩區域還可能出現下滑狀況，長期而言對緊縮政策展望樂觀。

“商務貸款料不受升息影響，不過因國行控制家債的關係，房貸可能較難借，明年還則需觀察國行會否放鬆貸款條件。”

他預計，今明年房價漲幅不大，尤其是產業供應過剩的雪蘭莪州及柔佛依斯干達，將各自走跌5至10%，發展商若能挨過今明年的“冷靜期”，就不成問題。

“地點優異的產業依然長期看漲，今明年買也沒問題，目前大馬已進入通膨環境，接下來5年為通膨期，任何物品都將上漲，所以建議未購買房子的大馬人，有好地點的房產就買，別再猶豫。”

總結：遙遙無期的家園夢

目前升息0.25%對房貸影響看似微小，可是到了9月份或在往後的一兩年裡，國行若在每次貨幣政策會議都升息0.25%，相信手持多項產業找不到買家的投機者，將如熱鍋上的螞蟻般被燙得團團轉，疲於應付不斷走高的貸款利息。

如今的產業市場看似蓬勃，實則“海市蜃樓”，一般民眾以為“家”就在眼前，誰知“擁家”之途遙遙無期，房價高居不下、人民可負擔能力滑落、房貸增長及升息壓力頻頻打擊人們的信心，一再加劇只能遠觀而無法擁有的無奈。

結語：