找不到输的理由: 升息難阻購屋需求‧每月房貸額或增3%

2014年7月10日星期四

2014-07-08 17:29

（吉隆坡8日訊）國行升息行動已箭在弦上，惟興業研究認為，升息25個基點已在購屋者考量範圍，相信不衝擊購屋者需求，同時預期一度放緩之產業將會於下半年“回勇”，因購屋者為免付6%消費稅（GST）而趕忙置業。

消費稅前或掀買潮

回溯今年3月杪，吉隆坡產業指數飆高至7.4%，4月升至最高，5月因升息憂慮而回跌。

“我們相信升息25個基點已受考量，7月或9月的升息仍在產業市場的管理範圍內，計算起來，這大約是每月需多交3%的供期。”

興業預測7月或9月隔夜政策利率（OPR）調升25基點，實際利率仍介於4.1至4.3%之間。

“以50萬與100萬房價和30年供期計，每月增加的攤還額為65.88令吉和131.76令吉；150萬與200萬令吉房價分別需多繳197.64和263.52令吉。”

消費稅或推高產業價4至6%

同時，一些國家在GST實施前大件物品需求升高，受研究的發展商已表明6%GST將使產業價推高4至6%。

日本於4月把消費稅由5%調高至8%，3月的零售銷售增長11%；興業認為大馬的消費稅結構與新加坡、日本、澳洲不同，惟不知在我國是否會有相同效應。

分析員說，目前趕在GST前買屋熱潮未現，可能是公眾對產業、消費與GST衝擊因缺乏公眾教育，因而感受尚不深；一般預期年杪之前才會有趕購產業熱潮。

興業說，會有更多商產買家投入趕購行列，因為GST是直接轉嫁，即需多付6%消費稅；住宅產業買主雖豁免於GST，所受衝擊是間接的，然而發展商可能把增加的建築成本轉嫁終端購買者，估計將為6%或以下。

分析員指出，驅動產業動力仍是宏觀經濟成長、GST前“大採購”、巴生河流域捷運二與捷運三陸續等龐大基建計劃陸推展等。

與此同時，一些發展商，特別是有高樓綜合產業發展之發展商，須考量長時的發展期導致成本超支；惟興業向其他發展商不時檢討每項建築項目成本，因此GST衝擊已慢慢考量在內。

“我們預期發展商將加速建築進程，趕在2015年4月完工，避免受稅務衝擊。”

首季銷售挫50%
房價升勢放緩料刺激購房

興業研究指出，首季產業銷售按季挫50%、按年跌45%，這是因廢除發展商承擔利息計劃（DBIS）2014年1月生效，加上首季新房推展少，產業呈頹勢。

房價也於2013年下半年起漲勢受抑，大馬房價指數（HPI）今年只揚8%，相比2013年中為11%至12%，檳城、雪蘭莪與柔佛皆呈跌勢。2013年第四季至2014年首季產業股表現萎靡，正反映產業現貨市場的疲弱。

“我們預期產業銷售於第二季期緩緩上揚，升勢放緩的房價正好刺激人們購房胃納，預期第三季更佳；幾個受研究範圍的發展商，正反映銷售於4月至5月轉佳，包括檳城威省為基地的恆大置地（TAMBUN,5191,主板產業組）和森美蘭的金群利（MATRIX,5236,主板產業組）。”

此外，UOA發展（UOADEV,5200,主板產業組）、怡保置地（IJMLAND,5215,主板產業組）、雙威（SUNWAY,5211,主板產業組）綠盛世（ECOWLD,8206,主板產業組）、東方（E＆O,3417,主板產業組）新推出產業，也重新獲得買家擁護。

與此同時，2014年1月起，銀行體系批准的住宅與非住宅貸款復甦至51%與46%，這正好強化興業產業新銷售於次季復甦的說法。

基貸率減2.50%吸引借貸者

“貸款批准率自國行2012年1月1日起宣佈審慎放貸措施後就處於低位，上述措施2年來也成功掃除過度舉貸買房的炒房者，一些銀行目前祭出基貸率減2.45-2.50%利率吸引更多借貸者，這對產業領域展望正面。”

分析員說，5月間，檳城發展機構（PDC）與新加坡淡馬錫（TEMASEK）在威省峇都加灣207英畝土地，聯營檳城國際工藝園（PITP）和業務流程外包（BPO）樞紐，預計帶來113億發展值和製造3萬個新就業機會。

興業相信恆大置地將從上述發展受惠最大，其他發展商如環球東方（GOB,1147,主板產業組）、馬頓（MALTON,6181,主板產業組）亦受看好。

恆大置地與群利皆主打可負擔得起房屋，大資本股方面，雙威潛能受看好。雙威若與WCT控股（WCT,9679,主板建筑組）、怡保工程（IJM,3336,主板建筑組）相比，仍明顯受到低估而受看好。

至於潛在併購也可能促使產業活絡，實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）具有這股潛能，怡保置地（IJMLAND,5215,主板產業組）則傳受怡保工程私有化。

找不到输的理由