钱途屋语：你可借多少房贷？

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• 产业周刊
 

 2014-05-09 12:50

你的贷款能力决定你所能购买的房子类型，最高房贷额成了购屋者最想知道的问题。

当然，坊间对于最高房贷额也有不同的说法，以致人们对于房贷存有许多迷思与误解，购屋的决定也因此受影响。

房屋买卖对许多人来说，是人生中最重要的决定之一。

个人贷款能力，也反映出可购置什么类型的房屋，最高房贷额成了购屋者做决定时的最大考量。

人们因此对于自己的最高房贷额都非常关心，也想多了解影响银行最高房贷额的因素。

银行考量4因素

银行一般会考量四个主要因素，计算出借贷者的偿债能力，并订出他们可获得的最高房贷额。

这些因素包括：一、借贷者的偿还率（Debt Servicing Ratio,简称DSR）二、借贷者的风险模式（Risk Profile）三、房地产的评估价值或房屋估值四、符合借贷者的最高房贷与房价比率或贷款巴仙率（Loan-to-value ratio/ Margin of Finance）由于对房贷计算不了解，因此人们对于最高贷款额都存有一些迷思。

当中，最常见的迷思或误解包括，银行的借贷额最高仅占总收入的三分之一、每一家银行的最高贷款额都大同小异，以及贷款者的偿还率最多只能为净收入的70%。

这些迷思虽为人们提供一个简单的计算与衡量概念，却无法反映出真实情况。

在房贷中，偿还率（DSR）也是决定个人最高贷款额的因素，所谓的偿还率是以总债务付款对收入的比率，或显示长贷额占收入的比率（单位-巴仙率）。

贷款偿还率反映着个人的还贷能力，偿还率越低显示偿债能力或处理债务的能力越好。

银行各有计算标准

由于每家银行都会采取各家的收入与债务计算标准，因此到最后所计算出来的偿还率会有蛮大的差别。

例如渣打银行（Standard Chartered Bank）可能以总收入来计算，而兴业银行与马银行则是以净收入作为计算标准。

此外，联昌银行（CIMB）与汇丰银行（HSBC）或许会把贷款者的100%的租金收入计算在内，成为衡量偿还率的标准之一。

大众银行与华侨银行或许只承认80%的租金收入而已，做法与其他银行大有不同。

差距达20%或以上

对于想在本地购置房地产的外国人，兴业银行只承认外国人总收入的45%，而丰隆银行却承认贷款者100%的总收入。

当贷款者真的亲自到银行走一趟，会发现每一间银行计算得出的偿还率都不一样，差距甚至可达20%或以上。

这显示每家银行都有各自最高偿还率的门槛指标，银行一般多以个人的收入水平，作为主要考量因素，而其它因素如个人的净资产，学历及年龄也会影响偿还率指标。

个人房贷偿还率计算：偿还率=总债务付款/收入

对贷款额的迷思与实况

迷思1：银行的借贷额最高仅占总收入的三分之一
事实：这只是一个普遍的借贷方针。事实上，银行会根据内部的详细规定来决定可批准的贷款额。

迷思2：每一家银行的最高贷款额都大同小异
事实：每一家银行的信贷政策都有很大的差别。到最后不同银行所批准的最高贷款额可相差高达三倍。

迷思3：贷款者的偿还率最多只能为净收入的70%
事实：这也是另一个普遍的指南，但并代表银行以此对待所有贷款者，每家银行对可接受的偿还率指标要求有所不同。

总结
善用计算器查询最高房贷

除非你对于各银行的借贷制表市场有关注并熟悉，否则，要计算出自己可以申请的最高房屋贷额，不是一件容易的事。

尤其对于商人、外国人、新加坡人及在国外工作的大马人来说，要自行计算出最高房贷额，更是困难，因为考量标准不再只是根据薪水计算。

不过，网上依然有许多工具可以协助，你可以浏览http://www.loanstreet.com.my网站，免费使用可负担的房贷计算器，快速与方便地查询个人可负担的最高房贷额。