依斯干达特区续领风骚

依斯干达特区续领风骚

去年，我国建筑领域增长主要由住宅产业带动，其中柔佛产业发展活动最蓬勃。

由依斯干达特区产业迅速发展带动，柔佛不仅受到本地发展商关注，还吸引中国发展商前来抢滩，成交表现尤其亮眼。

这个未来国际大都会的房地产走势，去年甚至超越了雪隆区。

今年，柔佛或依区能否继续一马当先？

去年成交劲扬52.7% 柔州房产续领风骚

去年，我国建筑领域增长率较2012年的18.1%显著放缓，但主要在住宅建筑活动带动下，仍取得10.9%增长。

财政部房产估价及服务局（JPPH）旗下国家产业资料中心（简称NAPIC）最新数据显示，巴生谷、槟城和柔佛的公寓和高档产业建筑活动，是去年建筑领域增长的支柱。

当中，柔佛去年的产业交易量占按年增7.1%，成交总值却劲扬52.7%，再再反映了该州的房产动力。

根据NAPIC的房地产报告，去年，整体产业市场增长动力虽放缓，交易量按年下滑10.9%，不过交易值则按年微扬6.7%。其中柔佛州的产业活动蓬勃，表现最亮眼。

比较国内其他主要城市，柔佛的房价增长率最高，达63.2%。

NAPIC数据显示，去年，全国共有38万1130项房产交易，成交总值达1523亿7000万令吉；2012年则有42万7520宗，交易值为1428亿4000万令吉。

柔佛的产业交易量就占了5万2779宗，较2012年4万9296宗，按年增7.1%。

住宅商务交易激励

柔州的房产成交总值则从167亿6581万令吉，劲扬52.7%至301亿0684万令吉，主要受到住宅、商务和发展土地的交易激励。

NAPIC的报告中也指出，今年内，柔佛州产业将持续乐观，因为产业价格将维持稳健水平。

该局预计，依区亮眼的发展趋势，将可持续吸引更多投资者，其中玛迪尼（Medini）A区和B区的住宅产业尤其公寓供应会增加；商务产业也会受到带动。

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH WilliamsTalhar&Wong，简称WTW）也指出，去年，新山产业市场持续吸引投资者眼光。

依区截至去年10月，共取得达493亿令吉投资额，占该区自2006年推介以来，累积达1294亿令吉投资额中的38%。

绿盛世倒置收购受关注

2013年，新山房产市场的活动可说是国内最炙热，迎来了多项大型的投资交易，其中最受关注的事项有绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）倒置收购活动。

绿盛世前身为富阁苑（FOCAL），由Eco World发展有限公司与丹斯里刘启盛之子刘添雄，以每股1.40令吉收购65.05%股权后，借壳上市。

富阁苑原本市值为2亿3000万令吉，在巴西古当和雪兰莪拥有地库。

而倒置收购活动前，Eco World曾以5亿3470万令吉购买柔佛613.7英亩的土地。

其他主要产业活动包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）也宣布以逾4亿1100万令吉，收购巴西古当面积约1352英亩的永久地皮；怡保花园（IGB，1597，主板产业股）在新山，占地200万平方尺的Southkey美佳广场发展计划。

名校进驻刺激经济

多家名校入驻依区EduCity，为当地制造庞大的人口。

EduCity至今吸引了大马纽卡索医药大学（Newcastle University Medical Malaysia）、荷兰海事技术学院（Netherlands Maritime Institute of Technology）、大马马尔波罗学院（Marlborough Collage Malaysia）及依斯干达莱佛士大学（Raffles University Iskandar）。

该些高等学府的进驻，料进一步激励柔佛州的经济和产业市场活动。

此外，昔加末、居銮好和甘拔士（Kempas）将受惠于双轨火车工程；公共交通提升，将激励相关地区的经济和产业发展活动。

住宅单位最热

根据NAPIC，柔佛截至去年第四季，住宅产业增长率达16.6%，且产业领域即将完成的供应中，住宅产业最多，达11万8191单位。

同时，已规划好，即将兴建的住宅产业达16万8371单位；现成住宅产业达70万5329个单位。

此外，去年新推介的住宅产业达1万161个单位，按年增长13.4%，4483个单位已被认购。

销售表现也达44.1%，较2012年的43.6%好。

柔佛新推介的产业中，排屋最多，占42.8%，包括1135个单层排屋，3209个双层和3层排屋。

滞销单位少过1%

在购屋者热烈追捧下，去年柔佛州的滞销单位保持温和增长。

滞销单位从2012年的3552单位，微增加至2013年3578个单位，总值7亿1915万令吉，占产业总数少过1%。

惟随着产业价值上涨，滞销产业的价值也按年增8.6%。

兴建中，未出售的产业单位增加至1万1807个单位，按年增27.8%；未出售，且未建筑产业则达3170单位，上扬13.9%。

中国发展商抢滩

柔州产业魅力不仅在国内，也吸引来自中国的发展商，碧桂园、绿地、富力、新华联等中资发展商已陆续进军大马。

广州富力地产（Guangzhou R&F Properties）以45亿令吉向柔佛苏丹依布拉欣殿下购买新山市中心116亩的地段作商业发展项目。

碧桂园金海湾还举行“环球缤纷嘉年华”，推销旗下9000个公寓单位和占地100万平方公尺的商业中心。

另外，尽管柔佛州政府限制外国人购买100万令吉房产措施落实，并调高外国购房者手续费，由1万令吉改为缴付相等于房价2%手续费。

业界认为，外国卖家仍积极进军新山房产市场，未受影响。

将建约12万有地房产

随着新推介项目增加，新的有地产业供应将持续扩大。

去年内，柔佛州完成的有地产业达1万812单位；即将竣工有地产业则达6万319单位。

同时，NAPIC报告指出，已获得核准有地产业发展达11万9509单位。

另一方面，WTW报告显示，柔佛州双层排屋平均二手价为每平方尺240令吉，去年的交易价较2012年增长15%。

新山最早期的住宅区之一，彩虹花园的屋价已达每平方尺230令吉，百万镇与柏伶花园的平均售价则为每平方尺190令吉和160令吉。

数据显示，新兴屋业计划如五福城和浩然山庄（Horizon Hills），双层排屋的二手价，也达到每平方尺450令吉和325令吉。

围篱保安住宅热卖

在新山，围篱保安住宅俨然成为新的居家生活趋势。

双层半独立式洋房价也随着大幅增长，二手价可达每平方尺600至800令吉。

East Ledang2012年时，平均售价为每平方尺600令吉，去年已增长至700令吉；浩然山庄则从2012年每平方尺430令吉，大幅涨至700令吉。

新山一带于去年上半年推出的半独立洋房，价格介于每平方尺280至410令吉；古来一带的半独立式洋房售价则为每平方尺200令吉。

WTW报告也指出，靠近马新第二通道的Leisure Farm和Ledang Heights的半独立式洋房，售价分别从每平方尺50令吉至70令吉，和每平方尺70至120令吉起跳。

公寓如雨后春笋

在发展最蓬勃的住宅产业领域中，WTW却指出，公寓也是最热门的产业项目，去年共有超过1万8000个新单位推介。

一些位于黄金地段如金海湾、公主港和马迪尼的产业已突破每平方公尺1000令吉水平，平均售价飙涨至目前每平方尺700至1200令吉。

同时，认购率介于60%至100%。

WTW预计，柔佛新山未来1至3年内，公寓单位供应将增加2万5673个，兴建中单位占新山现有公寓数目的85%。

NAPIC资料则显示，去年，柔佛州内有1376单位服务式公寓和公寓单位竣工，即将完工的单位则达3万1659单位。

同时，新获得核准的新服务式公寓和公寓发展项目，共达4万9478单位。

公寓二手价也上涨

WTW指出，公寓单位二手价，从2012年每平方尺350令吉，涨至去年每平方尺400令吉。

数据显示，靠近新山中央医院的SriSamudera公寓，二手价最近创新高，每平方尺达540令吉。

其次是武吉英达新建竣Sky豪华公寓，二手价为每平方尺490令吉，及百合花园MolekPine公寓，二手价为每平方尺450令吉。

商务产业投资炙热

在活跃的经济活动带动下，加上产业投资炙热，去年柔佛州商务产业增长率达9.7%。

即将完成店铺达1万3884单位、工业产业则达1144单位；已获准店铺发展项目达1万4946单位，工业产业达3492单位。

但根据NAPIC报告，柔佛办公楼发展项目出现放缓迹象。去年，即将完成的办公楼有9座，可租用面积达9万7243平方米，但新获准办公楼发展计划为零。

所幸去年完成的2座办公楼，可租用面积达1万6540平方米，租用率达100%。

截至去年，柔佛办公楼有205座，总面积达102万5335平方米，达78万5934平方米出租面积，出租率平均为76.7%。

商场零售单位料稳升

商场的零售单位需求在今年预料会稳健攀升，在新山市中心商场内的黄金零售单位，租金每月介于每平方尺15至70令吉。

WTW报告指出，新山城中坊是目前商业单位租赁价最高的商场，黄金地点租金每平方尺达40至70令吉，相较于其他商场如淡杯安莎娜广场、五福城广场的首要单位，租金介于每平方尺15至20令吉。

商场的零售单位租赁率在2013年依然保持在70%以上；总供应维持在1330万平方尺，包括购物中心和霸级市场。

随着州内第四间永旺购物商场在古来投入运作，面积占地18英亩，提供可租赁的单位空间达45万7800万平方尺。

新山市中心的敦拉萨大厦（KOMTAR）重建项目预料在明年完成，Southkey Megamall广场则预料在2016年竣工。

东南亚首座“愤怒鸟”主题乐园已敲定正式落户在前身为KOMTAR的新山城市中心广场（JBCC），占地2万6000平方尺。”

二手交易市场内，新山假日广场底层零售单位成交价格，介于每平方尺1500至2400令吉；上层楼面零售单位，每平方尺介于370至460令吉。

五星酒店住客率最高

去年，新山有3间国际酒店开业，分别是公主港商贸酒店（Traders Hotel）、玛迪尼的大马乐高乐园酒店（Legoland）及百万镇的万丽酒店（Renaissance）。

这些新酒店共提供877间房间，平均房价300令吉；乐高乐园酒店房价则高达620令吉。

新山三至五星级酒店，共22间，达6434间客房。

五星级酒店有5间（2329间客房）、4星级酒店共7间（1914间客房），及三星级酒店10间（2191间客房）。

平均房价分别是230令吉（五星级）、190令吉（四星级）及105令吉（三星级）。

五星级酒店住客率最高，达72%，四星级和三星级分别是68%和63%。

WTW预计，希尔顿逸林酒店（Hilton Double Tree）2015年竣工后，客房数量将再增加。

办公楼需求稳定

WTW预计，今年的办公楼租赁率继续保持平稳，因2013年的新山办公楼需求稳定，空置率仅约25%。

黄金地段的办公楼每月租金每平方尺介于2.80至3.50令吉；市郊租金则介于1.80至2.80令吉。

二手交易量仍占少数，去年的交易价稍有微升，介于每平方尺230至350令吉，2012年则是每平方尺介于200至300令吉。

新山现有的办公楼单位供应维持在870万平方尺，111栋办公楼当中有70%是私人持有建筑物，其余则属政府拥有。

努沙再也厂房最吃香

WTW预计今年内，柔州厂房需求备受看好，尤其是古来、泗隆、努沙再也和巴西古当的工业地段。

努沙再也最吃香，工业房地产区域强劲的需求，推高二手价。

柔南工业及物流中心（SiLC）厂房售价从2012年每平方尺介于35至60令吉，跃升至每平方尺55至75令吉。

马星集团发展的工业园———“i-Parc”，半独立式多功能厂房成交价涨至每平方尺310令吉，2011年售价是每平方尺270令吉。

森那美去年成功以每平方尺介于50至55令吉价格，脱售位于巴西古当的工业地。