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Posted on 6 Aug 2016
无论你是潜在的房地产买家，还是即将进军房地产的新手，关于「房产估值」（Property Valuation）这个名词，可能你会感到似成相识又或者似懂非懂。到底你对房产估值了解有多少？在进行房地产买卖的过程中，房产估值到底如何影响买卖双方？
以现在目前的趋势，关于「为什么银行估值（Bank Valuation）会低于市场价值（Market Value）」这个课题想必大家都不会感到陌生吧，那么是否意味着买家买贵了房子？
接下来就让我们来进一步剖析这个课题。首先，先让我们来厘清「银行估值」和「市场价值」的区别：
银行估值 (Bank Valuation))
银行业者为了保障自家及顾及买卖双方的利益，一般上银行业者会委托专业及合格的估值师（Licensed Valuer）为每项物业进行估值，以确保买卖双方能以一个公道及合理的价格成交有关交易。
同时，为了降低发放的风险，银行业者必须确保发放的贷款额不能超出于有关产业的估值，如果日后借贷人无法偿还贷款，那么银行业者可以把有关抵押的房产以合理的价格顺利转售于第三者。这样银行业者可以把损失降到最低，在最短的时间内取回贷款金额，恢复成本继续运作。
在处理银行借贷的环节中，产业估值师扮演着举足轻重的角色。一般上，银行业者依据专业估值师所给予的估价作为物业价格的基准。估值师不会依据买卖双方的成交价做为基准；而是鉴定过去收集的成交数据记录（Market Evidence）､有关产业的地理位置 ､ 围篱社区与否 ､ 产业地契期限等因素来做出专业的判断。
好比方说，估值师会参考过去六个月在同一区域的同类型单位的成交价格 ､ 评估有关产业周边环境是否有任何负面因素 ､ 附近设施等因素，做出专业的预测与判断。
除此之外，有关房产的评估价可包括：为了提升有关房产的价值而做出的升级或改善所产生的费用（例如：室内设计及装修费用）。如果有关房产牵涉到外观的延伸或重建，必须获得当地市议会，县或州政府部门的批准方可纳入考量。
市场价值 (Market Value))
指的是一个物业在公开市场上的买卖价格。简单而言，指的是卖家的要价或索价，同时，买卖双方出于自愿，谨慎及不得强迫的情况下，以双方心仪的价格完成交易。
现今许多买家面对的情况大多是，「业主的索价高于银行估值」。针对市场价与银行估值差距的情况，其实是因人而异的，有些买家秉持着个人投资眼光及对有关房产地点未来的展望与期许；或者有些买家是因为想与家人住的靠近些，不惜以高价买下自己心仪的地点。当然，买家必须考量自己的能力，是否能缴付所有涉及费用及偿还能力。
什么情况下需要进行产业估值？
新的产业交易 （只限于已建峻单位）
当买卖双方达成协议后，借贷人（买方）会向银行提出房贷申请，这时房贷专员会向产业估值师寻求意见，同时口头上取得Indicative Market Value，并按照评估的价值来确定贷款比例。银行只有在房贷获得批准后才会委派合格的估值师，前去实地考察对该项房产进行评估，一般上评估报告（Valuation Report）的费用是由借贷人负责偿还。
房贷再融资（Refinancing）
借贷人因为某种因素例如：预支现金（Cash Out）､ 产业转让（配偶离异或遗产分配）等，从现有的银行转去另一间银行。同样的银行只有在房贷获得批准后才会委派专业合格的估值师，前去实地考察对该项房产进行评估，一般上评估报告的费用是由借贷人负责偿还。
产业估值如何影响你？
Albert通过中介找到一间双层排楼，买卖双方同意以市场价值（Market value） RM 600,000达成协议。但经过银行委任的产业估值师只能取得RM 550,000 的估价 (Bank value），最后Albert需要额外支付首期才能完成交易。
Market Value
RM 600,000
Bank Value
RM 550,000
Loan Margin
90%
Loan Amount
RM 495,000
Down Payment
RM 105,000
哪些因素会影响产业估值？
1. 卖家市场 (Seller's market)
有关房产单位在供不应求的情况下例如：卓越的地理位置，政府落实大型基础建设等外在因素，所以卖家乘市提高市场价格。
2. 估值师的主观预测
估价其实一项非常专业，且包涵个人主观因素的特殊工作，这一点体现在产业估值上特别显著。因为每项物业在这个世界上都是独一无二的，它不像一般产品可以通过机械化生产，没有任何一个物业是完全一模一样，就算再相似，也会因方位（东南西北）､楼层 ､ 装修设计 ､ 内部装潢等因素，评估出不同的市场价值。
前面提到估值的难度，也就不难理解估值师的主观因素所存在的偏差了。估值时，要考量的因素太多，所以这也就解释了为什么同一个物业，不同的估值师所评估出来的市场价值也会有所不同。
3. 过度依赖过往的交易记录
估值师一般参考过去六个月的成交数据记录（Market Evidence）来进行预测与评估。而近期的成交价需要从马来西亚房产估价与服务部门（ JPPH ）的数据库那里所得，一般需要一定的时间来收集和分析交易数据，所以这意味着近期成交价需要一段时间才能到估值师的手上。这么一来估值师所评估的市场价值，就有可能比目前的市场价格来得更低。从而导致目前的市场价格与所评估的市场价值有一定的落差。
4. 银行对「借贷风险」的控制
众所周知，银行最大的风险就是借贷人无法继续偿还贷款，导致坏账（Non-Performing Loan）的发生。当这种最糟糕情况发生时，银行惟有通过物业拍卖以取回发放的贷款额。
那银行业者怎样才能把风险降到最低？简单来说，房产估值低一些可提高日后脱手的机率；若最糟糕情况发生，银行业者可以通过较高的市场价格转卖有关物业，以便能够承担因物业拍卖所产生的额外费用。相反地，如果房产估值过高，日后拍卖可能会面对无人问津的惨况，造成巨大的成本损失。
5. 房产处于负面区域 / 负面因素
一些房地产如果是靠近负面因素（Negative Factor）或处在于负面区域（Negative Area）, 将会影响到该产业的市场价值 。同时，银行也会把以下负面因素考量在内，例如：
· Facing junction.
· Close to oxidation pond, sewerage pond, rubbish dump, grave yard, high-tension cable and etc
· Flood prone area
· Hill slopes area
· Renovation or extension to the property without local authority approval.
· Property structures (e.g. wooden or half-brick houses).
· Leasehold properties with remaining lease tenure less than 40 years
· Other factors which may affect the marketability of the property.
温馨提醒：
综合上述所说，当你想购买的产业估值低于预期或买卖合同时，请勿太过担心。由于不同的银行有各别指定的产业估值公司，你可通过不同的银行房贷专员或房贷代理（Mortgage Broker）询问多几间符合资格的估值公司索取产业估值行情，找寻最适合自己的估值公司；因为不同的区域，估值公司有着不同的观点及判断，这会带来意想不到的评估结果。
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Source: PropertyAvenue.com.my 06 Aug 2016
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