政府打房、民眾接招，特殊交易有玄機，房地拆算先準備

顏瓊真│2015/3/2 下午 03:14:01

(理財周刊/記者顏瓊真報導)政府打算實施「房地合一」課稅，但上有政策，下有對策，住商不動產從最新一批實價登錄資料指出，已有民眾預先將「房」、「地」比拆開來，以致出現一些特殊交易案件，不過，一些過於離譜的案例，恐成為國稅局補稅甚至連補帶罰的開鍘對象。

內 政部不動產實價查詢網公布新一批實價登錄資料，和過去相比，由於政府打房聲聲催，因此高價交易不多，不過值得注意的是，不少因應目前稅制的交易已經出現， 而本次最受矚目的交易為安和路二段181-210號的24年大樓1-2樓，總價高達3.16億，其特殊之處在於，除交易明細中聲明為親友、員工或其他特殊 關係間之交易外，並且已經拆算房地比。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於「房地比」，因此不少交易在合約上先行拆算房地比，對於有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。不過目前國稅局查稅急於星火，若房地比過於離譜，國稅局將會按照個案重新拆算，民眾不可不慎。

徐 佳馨指出，近年來國稅局針對高總價個案查稅積極，也因此不少高資產客戶積極規劃，除預先將早期取得標的移轉至海外法人，藉以達到節稅目的外，預先拆算房地 比也是節稅規劃方式之一，以該案為例，一樓登錄為商業使用，二樓為住家，一、二樓均拆算房地比，一樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占 3512.5萬，房地比為17:83，二樓房地總價為1.13億，土地占9778.6萬，建物占1569.4萬，房地比為13:87，合計總房地比為 16：84，也就是建物價值占16%。

目前北市精華區住宅公告現值房地比以2：8或3：7居多，但屋齡24年大樓建物因折舊與近年公告現 值不斷調整，占比也有可能降到15%；此一物件有可能為買方要求拆算後登錄，為未來轉手節稅作預作準備。不過，此一方式，如果房地比和公告價值算出的房地 比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至連補帶罰。

該案雖為特殊交易，但根據資料，拆算後一樓單價為320萬，二樓單價為180萬，均較區域市價略高，住商不動產台北遠企店店長吳國源表示，安和路保值性強，目前幾個比較知名的中古社區都在百萬之譜，不過該案因註明特殊交易，將不會被視為正常成交行情。