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第一次分享，请多多指教！
真正进入股市投资是在2011年的9月份，现在回头一看，发现时间过得真快。在2011年的9月份，我买入的第一支股票就是Hektar。
为什么我会看中Hektar呢？因为Hektar在我的家乡有产业—Wetex Perade，那是个我很熟悉的地方，多年后我再次去逛这间shopping mall的时候，发现我已经认不出了。而且那里的人潮和生意也产生了巨大的变化。大家的购买能力都表现在外面，手机、tablet、衣服、鞋子、食物、身 上的装饰品等等。就因为这样的变化，我决定要成为Hektar的股东，成为Wetex Perade的小小小小包租公。当时没有去多考虑其他的因素了。当然，这几个月来，Hektar也没有让我失望，虽然我没有空再次去观察Shopping mall的环境，但是我相信这一个的管理层，至少他们不会是腐败的。:rf
很多人会问我为什么考虑REITs (Real Estate Investment Trusts)，而不是真正的股票，我选择REITs的原因只有一个，就是这门生意够简单，我也看得懂他们的财报(Annual Report)。而Hektar的财报也是我看得最仔细的财报（虽然也没有什么好看的）。
Share Issued: 320,001,000
Price per share: RM 1.41 (31/05/2012)
Market Capital: RM 451,201,410 (31/05/2012)
那么，Hektar这个Mall REIT又有多大呢？
PAVREIT: RM 3,801,719,902
SUNREIT: RM 3,478,435,980
CMMT: RM 2,648,247,600
STAREIT: RM 1,218,437,777 （后来转型了）
(从这里可以看到Hektar的market capital还不到PAVREIT的20%。)
HEKTAR的Profile Shopping Malls
现在为止，Hektar有3间shopping malls：
Subang Parade (Subang Jaya)
Mahkota Parade (Melaka)
Wetex Parade (Muar, Johor)
要收购的有：
Central Square (Sg Petani, Kedah)
Landmark Central (Kulim, Kedah)
对于当前所拥有的3间产业，给我的影响都是属于比较综合式的社区服务购物广场。这种的广场的感觉跟CMMT、PAVREIT等的产业印象不一样。就我比较 熟悉的Wetex Parade，那间是当地居民（可以延伸到20km以外）在周末的去处。广场的商店品牌似乎刚好match到当地人的消费能力。
将要收购的另外两间广场，我也保持着乐观的态度。Kulim是Kedah其中一个民居点，Sg Petani则是正在大力发展。以Hektar的广场模式，相信应该能够参透和服务那里的市场和居民。由于现有的广场已经到达了饱和的程度，Hektar 利用收购Kedah广场来发展这项业务，并透过right issue的方式筹资（而不是用来还债），个人觉得基本上是对股东的好消息。
财务状况
2010 – 2011: Revenue +4.4%, Expenses +3.0%
2009 – 2010: Revenue +3.6%, Expenses +2.4%
2008 – 2009: Revenue +4.3%, Expenses +10.6%
2007 – 2008: Revenue +7.4%, Expenses +8.0%
这两年来，管理层对管理开销都明显有进步，尤其是在水电费和物价都涨价的时候，开销依然可以控制在3%。2007-2009年的开销激增可能是因为广场装 修的关系。看了这个让我对管理层更加有信心。增加广场收入的方法是增加retail merchandising unit和stand-alone counters.
不过，这样的成长如果跟其他股票（比如padini等）比较起来，真的是很慢。尤其是Net income的部分没有办法跟Revenue和expenses成正比。虽然如此，因为是产业出租，所以股价的波动性也不大，外围的冲击也比其他股项来得 小，适合那些没有时间去研究股票的人。
REITs最大的问题就是Gearing Ratio和Income Distribution，Gearing Ratio不能够超过50%，income又要distribute 90%。Hektar的gearing ratio 从2009年开始慢慢减少可能是因为产业估值的关系。
看了报告才知道原来Hektar有2.3mil的FD，然后有19.2mil的cash，加起来一共有21.5mil的cash在手上。由于没有比较过其他的REITs所以我就不太懂这个cash算多还是少。但是可以肯定应该是不够应付第一期的债务摊换。
很多人都会有DY%来衡量一个REITs股的买入价钱。对我来说，只要股价没有搞过Net asset value per unit，我就觉得这REITs可以买入来收了。
债务
现在有3项债务，偿还期为：
RM 150,000,000 (2013)
RM 15,000,000 (2015)
RM 184,000,000 (2016)
最后，有一个问题困扰着我，因为有一个tenant的租期合约竟然到2015年（3年后）也还没有expired。虽然能够稳定3年的收入，但是问题是租金也不能够得到调整。
因为财报没有写明，所以我用了资料估计，觉得应该是The Store这个departmental store跟Hektar签下了长期合约。占地85k sqft，但是租金才3.1%，好低。相信合约到期以后可以contribute更高的租金。
最后，补上DY%：
派息10.5仙，股价 RM 1.41 （现在），DY% = 7.45%
注：此文章纯属本人吹水之作。若资料误，欢迎纠正；若有亏损，恕不负责。
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