PJDEV
Part A: 业务分析
以上是PJDEV
2013年报的segment
report，从中可以发现表现比较突出的segment是properties,
cable 和
hotel。
Cable
Profit after tax: RM16,916,000
Segment asset: RM140,433,000
Profit/ segment: 0.12
在2013 年的cable
segment，每一元的资产为公司创造了12仙的净利。如果除以股数：
Nosh: 456,134,000
Asset per share: RM0.30
Earning per share: RM0.037
Hotel
Profit after tax: RM14,103,000
Segment asset: RM453,181,000
Profit/ segment: 0.031
4.53亿价值的酒店，在2013年赚了14
million，简单点说明，可以认为一间450千的商铺，一年收了14千的租金，每个月约1200元租金，回报率为3.1%，但是当这间店铺要卖出时，价值可能会超出450千许多。
Nosh: 456,134,000
Asset per share: RM0.993
Earning per share: RM0.031
PJDEV旗下酒店的账面资产，除以总股数为每股RM0.993。把这两个segment加起来，等于每股RM1.29的资产，而这每股RM1.29的资产带来RM0.068的净利。
Property
公司最近重要交易活动:
1. RM222
million出售辟捷大厦，净利RM110 million。
2. RM186
million卖首都地皮，净利5300万令吉。买下新公司30%股权，参与产业发展计划（中国财团持70%股权）。
3. 完成以1亿2400万令吉买6英亩地皮，进军八打灵旺区之零售与服务公寓产业市场。
#一项公司未来计划的报道：
闢捷發展冀3至5年 推出40億發展計劃
21 Nov 2013 21:51
（吉隆坡21日訊）闢捷發展（PJDEV，1945，主要板產業）目前進行發展總值達16億令吉計劃，放眼未來3年至5年，推出發展總值達約40億令吉計劃。
闢捷發展董事經理黃宗耀指出，截至目前，在巴生谷、關丹、檳城和柔佛共有9項正在進行的房產計劃，發展總值達16億令吉，並能維持該集團2014年至2015年。
該公司執行董事黃祖星則指出，9個房產計劃中，公司將于明年6月底完成其中一個住宅房產計劃。
“基于正在進行項目中，發展總值達16億令吉，旗下房產認購平均率已達近80%，未進賬訂單高達8億令吉，看好會帶動整體業績持續增長。”
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21 Nov 2013 21:51
（吉隆坡21日訊）闢捷發展（PJDEV，1945，主要板產業）目前進行發展總值達16億令吉計劃，放眼未來3年至5年，推出發展總值達約40億令吉計劃。
闢捷發展董事經理黃宗耀指出，截至目前，在巴生谷、關丹、檳城和柔佛共有9項正在進行的房產計劃，發展總值達16億令吉，並能維持該集團2014年至2015年。
該公司執行董事黃祖星則指出，9個房產計劃中，公司將于明年6月底完成其中一個住宅房產計劃。
“基于正在進行項目中，發展總值達16億令吉，旗下房產認購平均率已達近80%，未進賬訂單高達8億令吉，看好會帶動整體業績持續增長。”
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Property
segment 以往记录和未来预测的对照：
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Q1
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Q2
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unbilled sales
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GDV
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GDV
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30/6/2012
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30/6/2013
|
|
30/9/2013
|
31/12/2013
|
|
in 2 years
|
in 2 years
|
in 5 years
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sales
|
184,544
|
240,343
|
80,896
|
171,555
|
848,000
|
1,600,000
|
4,000,000
|
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|
net profit
|
12,059
|
28,125
|
|
11,978
|
21,792
|
|
110,240
|
208,000
|
520,000
|
|
profit margin
|
6.5%
|
11.7%
|
14.8%
|
12.7%
|
13%
|
13%
|
13%
|
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|
|
|
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|
EPS
|
0.0264
|
0.0617
|
|
0.0263
|
0.0478
|
|
0.2417
|
0.4560
|
1.1400
|
2014 Q2（31/12/13）季报指出净利达RM21m，相信加上未来两季的成绩要超越2013年并不难。最近的交易活动中，卖地为公司带来RM110m和RM53m利润，加上前二季的利润，已达RM184m，EPS为RM0.40。
根据公司发布的报道，已经进行中的发展值16亿，计划两年内完成，假设以13%的净利率计算，预测带来2.08亿令吉净利，EPS为0.456令吉。总价值40亿令吉的计划也在三至五年完成，若以13%净利率计算，将带来5.2亿令吉净利或RM1.14 EPS。平均每年EPS是0.228
Part B: 估值
10/3/2014
Share Price:
RM1.44
NOSH:
456,134,000
Market Cap:
RM656,833,000
假设，今天我以RM656,833,000买下PJDEV，可以得到什么？
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Q1
|
Q2
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30/6/2011
|
30/6/2012
|
30/9/2013
|
31/12/2013
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|
|
cable
|
sales
|
190,481
|
213,147
|
55,129
|
105,847
|
|
|
net profit
|
16,431
|
16,916
|
5,287
|
10,218
|
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profit
margin
|
8.6%
|
7.9%
|
9.6%
|
9.7%
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|
EPS
|
0.036
|
0.037
|
0.012
|
0.022
|
|
hotel
|
sales
|
108,731
|
127,794
|
32,007
|
64,648
|
|
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net profit
|
6,040
|
14,103
|
4,580
|
9,654
|
|
|
profit margin
|
5.6%
|
11.0%
|
14.3%
|
14.9%
|
|
|
EPS
|
0.013
|
0.031
|
0.010
|
0.021
|
Cable 和hotel的业务都很稳定，去年在越南的电缆工厂开始投入运作，前景可观。上半年这两个业务贡献了近两千万净利或RM0.043 EPS。
房地产在上半年贡献了近22million净利，或0.0478 EPS。这三个业务成绩加起来，在上半年一共创造了四千万净利，或0.09EPS。
假设以房产业两年16亿计划加上两年电缆业务，酒店业务的预测盈利来计算:
房产业：RM208m
电缆业：RM40m
酒店业：RM40m
预测两年可赚取RM288m，或RM0.63 EPS。加上今年卖地得到的163m, 共计451million, 或0.99 EPS。
截至31/12/2013，total liabilities为RM766,662,000, current asset 为 RM845,007,000, 在不计算long term asset 的情况下，current asset – total liabilities= RM78,345,000。
交易活动中卖地222million (赚163million)，186 million (赚53million)，减掉购地124million和53million的新公司股份，现金可增加231million。加上RM78,345,000，净流动资产达RM309million。
今天如果以657million买下PJDEV，我可以得到309million的流动资产，和属于非流动资产的电缆厂，酒店，其他地皮等，而在未来两年，我还可以从业务中赚取288million。
如果预测五年40亿的房产计划，假设预测利润达到5亿，加上每年电缆和酒店业务贡献的4千万利润，未来可预测盈利为7亿，加上今天扣了liabilities的资产309million，一共可获10.09亿。
换句话说，今天我买PJDEV一股RM1.44, 1.44里0.68理论上是净现金，扣起来我只以0.76买下他的未来。今年的预测EPS=0.357(卖地)+0.1221 (Q1 和Q2的成绩) + 0.10(Q3,Q4预测)= 0.577。而第二年至第五年预测每年得到RM0.31eps,（2013 1月至12月近4季EPS为RM0.20） 即使不把卖地的利润算下去，我也将在第三年breakeven如果能达到预测的盈利，这项投资对我来说很安全。
注：这些是在所有现有的业务再不增长的情况下所得，事实上电缆业和酒店业未来的成绩会更乐观。
Target future EPS per year: RM0.31
Current 6 months EPS: RM0.1221
显然目前的EPS和期望中还差一大截，主要的差别在property的销售还不达预期，在未入账的8.48亿和目前6个月来1.71亿的销售的表现，相差很大。未入账的销售平均起来每年也达4亿多，而公司推出的产业计划平均每年也达8亿，相比现在半年1.71亿，有两倍以上的增长空间。最大的关键在于公司计划中的销售是否可以达标。
房产项目调查
以下为2012年10月17日年度报告
房地产发展
房地产发展
在受检讨的财政年度，房地产发展继续成为辟捷集团(PJD Group)的业务核心，为集团的总收入作出了29.0%的贡献。我们的房地产发展业务部推展了三个新的项目，即：吉隆坡的D’MAJESTIC，梳邦USJ的优旺城 (YOU ONE)和 关 丹 的 SWISS-GARDEN RESORT RESIDENCES。同时在受检讨的财政年度推展的项目，也包括北海的首个时尚都会威乐轩(WELLESLEY RESIDENCES)， 以 及 柔 佛 嘉 丽 台 山 庄 (MONTCALLISTA)的半独立式房屋 Park Villas。预期集团的业绩将随着这些项目在未来的财政年度全面推展而改善。
1. 在 吉 隆 坡 ， 我 们 的 新 地 标 – 位 于 半 山 巴 的D‘MAJESTIC，经于2012年5月成功推展。这座20层高的新大楼具备5大卖点 - 位置优越、设计一流、最佳投资和信誉崇高的发展商，肯定吸引房屋买者的青睐。由于地点靠近吉隆坡著名地标如城中城KLCC、武吉免登中心、建议中的敦拉萨交通枢纽、新宜家(位于葛京发展范围内)、建议中的默迪卡遗产计划和未来的半山巴发展走廊，肯定为这项发展计划带来更多的‘无比”设施与便利。这项发展计划一旦落成，亦由具备优秀酒店管理专门知识的瑞园国际Swiss-Garden International(SGI)负责管理。此发展总值为1亿7千万令吉。
·
2014 March，sold out 80%
·
170 million X 80% = 136million
2. 梳邦USJ的优旺城(YOU ONE)是梳邦地区的一项符合绿色建筑指标的新房屋发展计划。此计划透过环保概念，打造一座自成一格，与热带气候及城市生活融洽共存的高品质建筑物。其大蓝图将设计上匠心独运的家居空间，完美地与高档的设施和额外设施配合。由于地点位于轻快铁路线延长计划附近，因此交通会更加便捷。Residenz B在推展礼上售出约70%的单位，而一周后推展的Residenz A，亦获得不俗的反应。这些采用小办公室家居(SoHo)概念打造的房屋，预定在2012年第4季推介。 此发展总值为2亿1千5百万令吉。
·
2014 march, sold out 90%
·
215million X 90% = 193.5
million
3. 提倡‘生活方式转型 - 城中之城(Transforming Lifestyle – A City-Within-A-City)’概念的蕉赖优乐城(YOU CITY)，是一项享有永久地契的综合型发展计划，将兴建住宅区、休闲设施、商业和零售单位。地点位于预定于2016年建竣的MRT路线范围内的优乐城，房屋售价合理，却拥有为生活起居带来极大便利的设施，是年轻和现代家庭的理想家居。发展总值1亿9千万令吉，在2012年第3季推展的的第一期发展，在两座分别楼高31层及27层的大楼，兴建面积介于533至1453平方尺的标准型服务公寓；2524至2777平方尺的复合式房屋及阁楼单位。这两座大楼拥有零售商店和附设观景平台、顶楼健身室及休闲室。
·
2014 march, you city residence
mostly sold out, left penthouse unit
·
2014 march, you city vista sold
out 80%
·
190 million X 85% =
161.5million
4. 大马半岛彭亨州关丹双溪加弄(Sungai Karang)的SWISSGARDEN RESORT RESIDENCES于2011年10月推展后，获得本地和外国投资者的热烈回响。距离我们在关丹的瑞园度假村(Swiss-Garden Resort & Spa Kuantan)仅咫尺之遥的这个渡假村，将由我们的信誉着卓酒店管理及营运机构SGI负责管理。这个占地22英亩及拥有永地契的渡假村，命名为沙滩系列(Sand Series)的首期发展，包含公共服务公寓、城市别墅和商业亭。这个渡假村因具备水上乐园主题的特色而更具吸引力。SandSeries至今已售出70%的单位。此发展总值为9千2百万令吉。被冠以珊瑚系列(Coral Series)这个美丽名称，如今正处于策划阶段的次期发展，势必延续首期发展的成功。
·
2014 march, sand series sold
out 95%, only left few units
·
Coral series only open for
register, not yet official launch
·
92million X 95% = 87.4million
5. 2011年7月，我们位于北马槟城港(HARBOUR PLACE)荣誉呈献发展总值1亿3千万令吉的第四期共管公寓发展计划威乐轩(WELLESLEY RESIDENCES)，获得买者超乎热烈反应，其中大多数买者都是我们的早期购买者。威乐轩基于彰显城市家庭健康生活，并为买者提供四款设计。此共管公寓的齐全设施包括顶楼健身室、瑜珈及有氧运动设备、桑拿及蒸气室、水力按摩池、按摩设备、露天草地及园景、顶楼休闲室、游戏室和独特的观景平台。与耗资20亿令吉兴建的槟城北海中环计划相对的威乐轩，也很靠近建议中衔接槟城丹绒道光与北海峇眼亚占的海底隧道，可说位居要津。
·
2014 march, Wellesley
residences 100% sold out
·
Woodsbury towel A, 38 floor,
sold out 80%
·
Woodsbury towel B, 40 floor,
sold 40%
·
Wellesley GDV 130 million
·
Woodsbury 140million X 60% =
84million
6. 2011年11月，我们在南马柔佛的公主城(TAMAN PUTRI KULAI)推出了Parcel 10G期的双层排屋Grow Homes和单层排屋Melody Homes。这些房屋预定在2013年11月竣工。我们也在南马的依斯干达区的山顶，推出了高档房屋发展计划嘉丽台山庄(MONT CALLISTA)。依斯干达区将引领柔佛州的发展，使当地产业价值节节挺升。我们于2011年11月推展的最畅销Parkvilla型双层半独立房屋，至今已售出70%的单位。嘉丽台山庄的最后一期房屋 - 双层复合式房屋Quadro Homes，如今已开放给潜在买者登记，并预期在2012年第四季推展。
·
2014 march, Mont Callista 100%
sold out
·
Putri Kulai Project almost sold
out, only left 1 unit
i) 以上的资料取至2012年年报，2012年报是唯一有列出发展总值的报告，我以这份年报的资料为背景加上最近电话调查的进展。
ii) 从以上的调查报告显示，这些项目的认购率都很高，平均已达85%以上。最差的项目是2013年11在北海推出的woodsbury towel B, 推出近半年，认购率40%
iii） 粗略计算，这一共总价值16亿的项目从2011年陆续展开，将于2014，2015年逐渐完成，2012，2013两年properties的revenue共4.2亿，假设部分的sales是来自16亿的GDV，也等于说这两年大约claim了20%。2014年首二季销售数额为1.7亿（约10%），unbilled sales 8.48亿，一共约达80%++
iv） 未来的两年，销售有望达致8亿到十亿，或平均每季度最少一亿，对比目前还有25%的成长空间。当认购率提高，销售提高，profit margin也会随着上升。接下来的日子 PJDEV的项目的认购率已经没有太大压力，工程的进展才是重点，如果在预期内完工，估计net profit margin可以保持12到13%。下图为近年来properties segment的记录：
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Q2
|
Q3
|
Q4
|
Q1
|
Q2
|
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30/6/2011
|
30/6/2012
|
30/9/2012
|
31/12/2012
|
31/3/2013
|
30/6/2013
|
30/9/2013
|
31/12/2013
|
|
properties
|
sales
|
236,652
|
184,544
|
42,312
|
103,802
|
164,421
|
240,343
|
80,896
|
171,555
|
|
|
net profit
|
33,684
|
12,059
|
2,239
|
9,172
|
16,584
|
28,125
|
11,978
|
21,792
|
|
|
profit margin
|
14.2%
|
6.5%
|
5.3%
|
8.8%
|
10.1%
|
11.7%
|
14.8%
|
12.7%
|
a) 以unbilled sales 848million计算，12%的profit为101.76million，或是0.22eps，平均一年0.11eps。13% profit margin为110.24million，0.24eps, 0.12eps 一年（nosh: 456,134,000）比较目前约有近25%的成长空间。
b) Cable 和hotel业务有望在今年带来各20million的盈利，请看附表：
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Q1
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Q2
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30/6/2011
|
30/6/2012
|
30/9/2013
|
31/12/2013
|
|
|
cable
|
sales
|
190,481
|
213,147
|
55,129
|
105,847
|
|
|
net profit
|
16,431
|
16,916
|
5,287
|
10,218
|
|
|
profit
margin
|
8.6%
|
7.9%
|
9.6%
|
9.7%
|
|
|
EPS
|
0.036
|
0.037
|
0.012
|
0.022
|
|
hotel
|
sales
|
108,731
|
127,794
|
32,007
|
64,648
|
|
|
net profit
|
6,040
|
14,103
|
4,580
|
9,654
|
|
|
profit margin
|
5.6%
|
11.0%
|
14.3%
|
14.9%
|
|
|
EPS
|
0.013
|
0.031
|
0.010
|
0.021
|
简短要点：
c) 预测未来的两年，每年从这三个业务的生意带来的盈利为每年0.20eps
i) 之前计算16亿GDV为2014，2015两年完成，现在计算为16亿的发展计划由2012开始入账，先减了15%未认购单位，32%为claimed revenue，剩下的unbilled sales
848million为剩余总值，两者落差很大。
d) 更高的认购率会大幅提高profit margin，PJD的项目地理，设备，环境条件等都很好，确实有望达到更高的认购率。
e) 这两年的项目带来的盈利，加上公司现有的资产，在对于公司5年的40亿计划打下良好的基础。
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