價格偏高‧交易放緩‧打房奏效一半？

2014-04-20 13:05

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一直以來，產業發展是經濟成長其中一個重要的領域，直接與間接帶動許多行業的成長，同時，提供數目龐大的就業機會，這是一個不可能停滯不前的領域，好比製造業與服務業，在國家經濟扮演舉足輕重的角色。

• 產業發展是經濟成長其中一個重要的領域，直接與間接帶動許多行業的成長，同時，提供數目龐大的就業機會，這是一個不可能停滯不前的領域，好比製造業與服務業，在國家經濟扮演舉足輕重的角色。（圖：法新社）

經濟成長放緩影響多個領域，包括產業市場的成長，相反的，在經濟好景期，產業市場發展步伐蓬勃，呈現一片欣欣向榮的景象。

過去幾年的產業好景，讓許多在那之前錯過機會的置業者、投資者有些措手不及，大都市、小城鎮的產業價格取得不錯漲幅，熱門地點甚至翻倍上漲，形成一個產業價格/價值升高的局面。

去年產業的交易步伐開始放緩，一方面是國家銀行先後採取一些抑制產業市場投機的措施，另一方面則是產業的價格已升至偏高水平，促使部份投資者採取觀望態度，反映出產業交易減緩的事實。

不過，產業價格漲幅雖略為收窄，房價依然“高高在上”，也引起市場擔心“打房未全面奏效”的疑慮。

國家銀行先後採取的措施包括：第三間住宅產業單位，貸款比率最高只是70%、貸款分期以凈收入為計算基礎，以及產業貸款攤還期最高期限減至35年。

此外，首3年售賣產業有賺取利潤，將被徵收30%的產業盈利稅，外國人購買產業最低價，從50萬令吉提高至100萬令吉。

消費稅和最低薪制
推高屋價

市場人士指出，建築材料價格上漲、最低薪金制的實行，加上2015年開始落實6%消費稅等措施，可能造成產業價格進一步走高，對各行各業造成一定程度的衝擊。

以最基本的原理推論，上面所提及的相關措施，若真的發揮影響效應，將導致產業價格上漲；不過，凡事沒有絕對，假如供應超出需求，相信有助於產業價格降溫。

由於多項因素造成市場對房產的需求殷切，產業價格多數時候保持堅穩狀態，使到買家的議價空間有限，而且市場似乎有一個不成文的規定，每一宗交易落實後，下一宗交易將以之前的交易為參考基礎，除非間隔時間不長。

假如在同一個月內，漲幅可能不大，當然也有例外情況，否則，百分之十的漲幅是常有的事；另外，由於進城的覓職者逐年增加，使到他們對產業的需求保持殷切，而且是有增無減，形成一幅需求超出供應的情景。

二手產業價格微跌

最新的措施包括：發展商不准提供承擔興建期間利息優惠，大城市如吉隆坡、新山、檳城等地市政府，分別調高門牌稅，還有限制團購等進展。

在州政府措施方面，其中檳城只准外國人購買超過100萬令吉的公寓、在威省可購買100萬令吉的有地房屋，以及在檳島購買超過200萬令吉的有地房屋。

另外，在“大馬：我的第二家園計劃”，外國人購買的產業限制在兩個單位，售價至少50萬令吉。在新山，州政府將對外國人徵收2%稅務，可能限制大馬人出售產業給外國人。

這股放緩的步伐延續至2014年，部份地區的轉手產業價格甚至微跌，不過，大多數保持在原價水平，並沒有顯示繼續上揚的姿態，但這不能解讀為下跌，而是保持平穩。

以交易量來說，2013年首3個季度住宅產業的交易減少14%，反觀2012年首3季則取得4%成長率，明顯反映產業交易步伐已經放緩。

2013年首3季，產業交易總值大約1千零60億令吉，比去年同期的1千零70億令吉較少。

2014年首季過去，掌握目前平穩的態勢，避免明年價格可能回揚，接下來是否應該進場，這些都是許多人關心的課題。

獨立式洋房漲幅最大

與此同時，近年來普及的“圍籬與守衛”產業廣受歡迎，這類型格局的產業在大馬登場已有10年時間，一般比較普遍的“圍籬與守衛”產業以獨立式洋房、半獨立式洋樓及雙層排屋為主。（數據供參考、價格以每平方尺計）

其中以獨立式洋房的漲幅最明顯，在不到10年的時間漲了100%，漲幅最可觀的是半獨立式洋房，從每平方尺400令吉，上升至975令吉，漲幅超過100%。

從2005至2012年，“圍籬與守衛”產業每年漲幅平均10%，其中一些的平均漲幅在14.4%之間，以產業類型來說，半獨立式洋房的年平均漲幅是17.3%。

至於非“圍籬與守衛”產業的漲幅比較不顯著，其中服務公寓的每平方尺售價最高，平均609令吉，最低是排屋，每平方尺327令吉。

服務公寓因為其建築面對嬌小，是大都會市民有能力負擔的單位，其中一些的面積只比酒店客房稍大一些；至於半獨立式與獨立式洋房的每平方尺售價，分別是533與579令吉。

市中心屋價高
買家北上南下

在檳城，土地資源相對較少，市民對分層產業的接受度相當廣泛，特別是近年來新建房產格局新穎，吸引不少外圍買家加入購買。

至於半島南端的新山，依斯干達經濟特區的發展，吸引不少產業發展商進駐該區，產業計劃的發展欣欣向榮，售價也保持在偏高水平，這裡國內外買家參半，產業計劃的發展百花齊放、各顯特色，有地房屋、共管公寓、濱海別墅、度假公寓是主要的產業類型。

以本地人均收入的角度來看，該經濟區的產業價格並不便宜，不過，對外國買家而言，情況就有很大的不同，特別是先進國的買家，他們在匯率佔優勢的情況下，具備較有優勢的購買力。

一名產業顧問指出，房產是對衝通貨膨脹的工具，對於準備購買產業者，在財力許可的時候，若是買來自住，準備進場並不成問題，除非產業的轉售價格大大超出市價，同時，也是銀行無法接受的水平則另當別論。

不過，如果買來投資，在產業價格偏高時應當謹慎看待，避免買到價格超出合理水平的房產單位，特別是假如產業的價格漲幅不符合市場規律。附表的過去幾年產業價格起落幅度可供參考。

土地供應減緩
有地房屋減少

城市化、遷移至都市、家庭規模較小，中等收入家庭增加，推動市場對巴生河流域房產的需求，由於土地的供應日漸緊縮，人們普遍接受共管公寓的生活方式，造成有地房屋的供應相應減緩，2011與2012年的供應量只是在1%至2%之間。

最近陸續見報的產業促銷廣告，基本以共管公寓、服務公寓等分層產業居多，一方面固然是因為土地供應日漸減少，另一方面則是因為，共管公寓的居住概念已獲市場廣泛接受。

在大家關注屋價升勢是否暫緩，或是繼續上揚之際，是否應該掌握目前的平穩走勢進場，或是再觀望 一個時候？業界人士認為，當某個地區的產業價格已升至偏高水平時，若是買來投資，應該持謹慎態度，或是避開這些地點；反之，不妨考慮到一些仍未冒漲的地 區，也許要抱持產業一段時候，但至少仍擁有上揚空間。

另外，熱門地區的新建產業，面積越建越小，主要是每平方尺的售價逐漸升高，如果保持之前的建築面積，恐怕多數的人都無法負擔，發展商因此選擇興建面積較小、單位數目較多的服務公寓，除了善用土地，也可賺取更大筆的利潤。

假如目標鎖定有地排屋，在巴生河流域一帶地區，有能力購買有地房屋者已經不多，這裡的排屋價格普遍超過50萬令吉，而且其中不少是屋齡較久的老舊房屋，買過來還需要花一筆錢修補。

因此，近年來到市郊購買有地房產者相應增加，配合捷運工程的興建，相信這個趨勢將進一步普及，而且產業價格多數在可以負擔的水平內。

2008至2013年，吉隆坡豪華公寓的供應，平均年增幅在20%之間，目前供應總數2萬6千816個，預測在2014年供應總數將增至3萬2千零206個，2013年的空置率平均為25%。

結語：

從現在看過去5年的房產價格，多數人可能意識到，價格幾乎漲了50至100%，主要是地價持續上漲，產業價格也跟隨走高，因此，大城市面積較小的公寓將繼續增加，至於大面積的單位，料將晉身豪華房宅的行列。

前面提到土地價格昂貴，部份投資者為了成為有地房產的業主，選擇到距離市區較遠的地點置產，業者也跟隨捷運計劃開始展開產業興建工程，相信這個趨勢將更進一步普及。