2016年2月26日星期五

房屋贷款(二)固定利率 vs 可调整利率 (修正篇)


在之前一个篇章房屋贷款(一)固定利率 vs 可调整利率
我探讨了固定利率贷款和可调整利率贷款的差别。
由于Rachel Tew提出的一些疑问,令我不禁对自己做出的结论有点怀疑。
所以为了确保资料的准确度,我再度投入对固定利率贷款的搜索和研究。
首先,我们只探讨个人的贷款,包括但不限制于:
  1. 房屋贷款
  2. 汽车贷款
  3. 个人贷款
  4. 信用卡贷款
我把所有贷款先分成两大类型:(一)固定利息贷款,(二)非固定利息贷款。
然后非固定利息贷款又分成两类:(一)固定利率贷款,(二)可调整利率贷款。
见图:



首先,要明白“利息”和“利率”的差别,
“利息”就是你所要付的钱,而“利率”是你要给的利息的巴仙率。
比如,你贷款RM1,000,一年4%。
4%就是“利率”,而“利息”就是针对你借的钱,乘于利率,得到的答案。
上面的例子来说,你的“利息”就是一年RM40。

固定利息贷款,就是说,你的利息是固定的。
如果你贷款RM100,000,然后利息固定是RM10,000。
(当然这类型的贷款会限制你,最长要在某期限之内还完)
所以不管怎样,你就是得还RM100,000 + RM10,000 = RM110,000。

如果你打算1年还完,那么一个月就得付RM110,000 ÷ 12 = RM9,166.67
如果你打算3年还完,那么一个月就得付RM110,000 ÷ 36 = RM3,055.56
如果你打算5年还完,那么一个月就得付RM110,000 ÷ 60 = RM1,833.33
……
如此类推下去。

这类型贷款,就像是汽车贷款一样。
虽然表面上,汽车贷款说银行利率是3%,不过实际上有效利率是超过原本的3%。

一个简单的例子,我买了一辆车,贷款RM40,000,银行给的利率是3%,五年供期。
这时候,银行计算出来,你每个月要供RM766.67。就是:
(本金 + 5年利息) ÷ 总共的供期(5年 x 12)
=(RM40,000 + RM40,000 x 0.03 x 5)÷ 60
= RM766.67

可是你算算看就会发现,每一年,你都要供RM9,200(RM766.67 x 12)
这RM9,200是拿来还本金和利息的。
你的本金是RM40,000,利率为3%,也就是每年必须要给RM1,200的利息。

第1年,你欠RM40,000,给了RM1,200利息,剩下来的RM8,000偿还本金。
第2年,你欠RM32,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第3年,你欠RM24,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第4年,你欠RM16,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第5年,你欠RM8,000,你还是要给RM1,200利息,剩下RM8,000还本金。
第6年,你没有欠钱了,全部还清了。

算算来,
第1年,利率为RM1,200 ÷ RM40,000 = 3.00%。
第2年,利率为RM1,200 ÷ RM32,000 = 3.75%。
第3年,利率为RM1,200 ÷ RM24,000 = 5.00%。
第4年,利率为RM1,200 ÷ RM16,000 = 7.50%。
第5年,利率为RM1,200 ÷ RM8,000 = 15.00%。
平均利率为6.85%。(或者相等于5.65%的非固定利息贷款)

所以,固定利息贷款要给的利息,是比非固定利息贷款要给的利息多出很多。
如果以上的例子用非固定利息贷款来计算的话,它的算法应该是:

第1年,你欠RM40,000,给了RM1,200利息,剩下来的RM8,000偿还本金。
第2年,你欠RM32,000,你只要给RM960的利息,剩下RM8,240还本金。
第3年,你欠RM23,760,你只要给RM712.80的利息,剩下RM8,487.20还本金。
第4年,你欠RM15,272.80,你只给RM458.18的利息,剩下RM8,741.82还本金。
第5年,你欠RM6,530.84,你只给RM195.93的利息,不需要1年,9个月就能搞定。
省下了3个月,足足RM2300的利息!

和固定利息的差别就是,非固定利息的贷款,利息会随着本金的减少而减少。
第5年的时候,非固定利息的贷款只需要给RM195.93的利息,
反而固定利息贷款还是要给RM1200的利息,从这里足以看到两种贷款的差别。
遥想当年PTPTN宣布,借款者可以从3%利率降到1%利率的时候,就是利用这个原理。
3%利率的PTPTN是使用“非固定利息贷款”,而1%利率的PTPTN是采用“固定利率贷款”。
何者比较划算,用上面的例子去算一算就知道了。
(不过不管汽车贷款还是PTPTN,如果你想提早还清的话,还是会得到一定的折扣的。)

说到非固定利息贷款,它就是剩下来的贷款的种类。
房屋贷款、个人贷款和信用卡贷款都是属于非固定利息贷款。
这些贷款都有一个特殊的字眼,“Daily Basis Interest”,也就是利息是每天计算。
当然你刚开始的时候,由于你的本金还很高,所以利息会还得让你喘不过气来。
不过随着本金的减少,利息就会越来越底,还款也越来越轻松,先苦后甘的做法。

之前的篇章,我误把“固定利率贷款”的算法,当成是“固定利息贷款”的算法。
所以在举出的例子方面,出现非常大的差别和非常昂贵的利息。
其实两者的算法都是一样的。
就是说,固定利率贷款,和可调整利率贷款基本算法都是一模一样。
如果你从AIA那里拿到4.99%利率的贷款,和你从其他银行拿到有效利率4.99%的贷款,
两者每个月要供的款额,供的期数都是一样的。

唯一差别就是,固定利率贷款不会遭受到银行升息的影响,总利息永远保持不变。
而可调整利率的贷款就会受到银行升息的影响,
如果银行升息的,总利息就会增加;若银行减息,总利息就会减少。
拿固定利率贷款的话,如果贷款30年,
不受银行升息减息影响,只要你稳稳供完360期,就基本上可以拿地契了,
而可调整利率贷款,如果贷款30年的话,要视30年之内的银行升息减息的情况。
如果你比较好运,30年以来减息的时间比较长的话,你就会在少过30年供完,
不好运的话,可能会被延长到35年或甚至更多年才能供完。

不过有一点必须要注意,一般上当你去申请固定利率房屋贷款的时候,
你得到的利率一般上都会其他人的还要高一点。
比如说,现在你去AIA申请固定利率贷款的话,你可能会拿到4.99%的利率,
如果你去Maybank申请可调整利率贷款的话,你可能拿到3.20%+1.35% = 4.55%的利率。

所以这个利率的相差值,就是你如果拿固定利率贷款的话,所要承担的风险。
因为一开始你比别人的利息就比较高了,自然每个月要供的款额也会比较多。
银行减息的话,你拿固定利率贷款就稍显吃亏了,
银行升息的话,如果升息幅度大于利率的相差值你才会开始比较划算。

和股票的例子一样,你要买稳定股息回酬的REIT,还是股息时多时少的公司?
这个答案,当然是作足功课,知道什么原因成公司股息不稳定的原因才能做决定。
如果你作了功课,看好公司股息往后会蒸蒸日上,当然选择那个公司,
如果你得出的结论是,公司生意会一落千丈,那么就转去买REIT吧。

所以,下一章,我们就要探讨一下银行到底为什么会升息减息。
这样我们就能知道,到底固定利率贷款划算,还是可调整利率贷款划算。

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